Mietpreisbremse - umfassende Modernisierung als Ausnahme - Urteil

Die Ausnahme, dass wegen einer umfassenden Modernisierung die Mietpreisbremse nicht gilt, muss sorgfältig überprüft werden.  

Wenn die Landesregierung durch eine besondere Verordnung ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt hat, dann darf bei der Vermietung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 % überschritten werden.

Instandsetzungskosten bei einer Modernisierung sind herauszurechnen: Modernisierungsmieterhöhung - Instandsetzungskosten abziehen 

Keine Anwendung der Mietpreisbremse bei umfassener Modernisierung der Mietwohnung

Im Gesetz gibt es aber mehrere Ausnahmen, insbesondere:

• Wenn die Wohnung vor der Wiedervermietung umfassend modernisiert  wurde, gilt die Mietpreisbremse nicht.
  Mietpreisbremse bei umfassender Modernisierung

Darauf berufen sich manche Vermieter, die zu wesentlich höheren Preisen vermietet haben.

Ausnahme umfassende Modernisierung, Mietpreisbremse - ein Drittel der Neubaukosten?

Das Landgericht Berlin hatte einen Fall zu prüfen, in dem der Vermieter anstatt (gemäß Mietpreisbremse) für 333,01 € eine Wohnung für 582,00 € nettokalt vermietet hatte. Das Amtsgericht hatte dies für zulässig gehalten, weil die angegeben Modernisierungskosten mehr als ein Drittel der Neubaukosten betragen hätten.

Mietpreisbremse - Landgericht überprüft umfassende Modernisierung als Ausnahme

Das Landgericht Berlin entschied durch Urteil vom 10.10.2019 (Az. 65 S 107/19) nicht definitv, dass die Drittelregelung auch für die Mietpreisbremse gilt. Jedenfalls müsse aber durch die Modernisierung eine wesentliche qualitative Verbesserung der Wohnung eingetreten sein, Instandsetzungskosten seien nicht zu berücksichtigen.

Urteil: Ausnahmeregelung umfassende Modernisierung - Mietpreisbremse war anzuwenden

Dies hat das Landgericht im Einzelnen überprüft, erhebliche Teile der Kosten herausgerechnet, so dass letztlich ein Drittel der Neubaukosten bei weitem nicht erreicht war.

Demnach war die Mietpreisbremse anzuwenden. Das Landgericht ermittelte sorgfältig die ortsübliche Miete und den Zuschlag von 10 %. Dies stellte das Gericht als die zulässige Miete fest, und verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung der Differenzbeträge.