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Mietpreisbremse - umfassende Modernisierung als Ausnahme - Urteil
Die Ausnahme, dass wegen einer umfassenden Modernisierung die Mietpreisbremse nicht gilt, muss sorgfältig überprüft werden.
Anwendbarkeit der Mietpreisbremse erfolgt durch die Verordnung einer Landesregierung
Wenn die Landesregierung durch eine besondere Verordnung ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt hat, dann darf bei der Vermietung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 % überschritten werden.
Keine Anwendung der Mietpreisbremse bei umfassener Modernisierung der Mietwohnung
Im Gesetz gibt es aber mehrere Ausnahmen, insbesondere:
- Wenn die Wohnung vor der Wiedervermietung umfassend modernisiert wurde, gilt die Mietpreisbremse nicht.
Mietpreisbremse bei umfassender Modernisierung
Darauf berufen sich manche Vermieter, die zu wesentlich höheren Preisen vermietet haben.
Instandsetzungskosten bei einer Modernisierung sind für die Mieterhöhung herauszurechnen:
Modernisierungsmieterhöhung - Instandsetzungskosten abziehen
Ausnahme umfassende Modernisierung, Mietpreisbremse - ein Drittel der Neubaukosten?
Das Landgericht Berlin hatte einen Fall zu prüfen, in dem der Vermieter anstatt (gemäß Mietpreisbremse) für 333,01 € eine Wohnung für 582,00 € nettokalt vermietet hatte. Das Amtsgericht hatte dies für zulässig gehalten, weil die angegeben Modernisierungskosten mehr als ein Drittel der Neubaukosten betragen hätten.
Mietpreisbremse - Landgericht überprüft umfassende Modernisierung als Ausnahme
Das Landgericht Berlin entschied durch Urteil vom 10.10.2019 (Az. 65 S 107/19) nicht definitiv, dass die Drittelregelung auch für die Mietpreisbremse gilt. Jedenfalls müsse aber durch die Modernisierung eine wesentliche qualitative Verbesserung der Wohnung eingetreten sein, Instandsetzungskosten seien nicht zu berücksichtigen.
Ausnahmeregelung umfassende Modernisierung - Mietpreisbremse gilt doch nach Überprüfung
Dies hat das Landgericht im Einzelnen überprüft, erhebliche Teile der Kosten herausgerechnet, so dass letztlich ein Drittel der Neubaukosten bei weitem nicht erreicht war.
Demnach war die Mietpreisbremse anzuwenden. Das Landgericht ermittelte sorgfältig die ortsübliche Miete und den Zuschlag von 10 %. Dies stellte das Gericht als die zulässige Miete fest, und verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung der Differenzbeträge.
Der Bundesgerichtshof hat die Bewertung in beiden Punkten bestätigt.
BGH: Umfassende Modernisierung und Mietpreisbremse
Redaktion
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