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Mietpreisbremse - Modernisierung der Mietwohnung als Ausnahme
Eine Ausnahme von der Mietpreisbremse liegt vor, wenn es sich um eine umfassend modernisierte Wohnung handelt, die nach der Modernisierung erstmals wieder vermietet wird - wann liegt die Ausnahme einer umfassend modernisierten Wohnung vor?
Geltungsbereich der Mietpreisbremse
Für festgelegte Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse, das heißt, bei Neuvermietung darf die Miete nicht höher sein als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Das Gesetz lässt verschiedene Ausnahmen zu, die dazu führen können, dass die Mietpreisbremse vom Vermieter nicht anzuwenden ist.
Mietpreisbremse bei Neuvermietung - Ausnahmen im Gesetz
Für umfassend modernisierte Mietwohnungen keine Mietpreisbremse
Die gesetzlichen Regelungen über die Mietpreisbremse gelten nicht, wenn eine Wohnung vom Vermieter umfassend modernisiert und anschließend neu vermietet wird. Der Gesetzgeber meint, sonst würden Vermieter nicht mehr in ihren Wohnungsbestand investieren und modernisieren.
Ausnahme von der Mietpreisbremse - wann ist eine Mietwohnung umfassend modernisiert?
In der Gesetzesbegründung steht zu der Frage, wann eine Wohnung umfassend modernisiert ist, die Erneuerung müsse so umfangreich sein, dass die Wohnung danach mit einer Neubauwohnung vergleichbar ist.
- Ob das so ist, entscheidet zum einen der Investitionsaufwand des Vermieters und weiter der erreichte Standard der gesamten Wohnung.
BGH: Umfassende Modernisierung bei der Mietpreisbremse
Ausnahme bei der Mietpreisbremse - hohe Baukosten für umfassende Modernisierung
Was bedeutet das nun im Einzelfall? Welche Baukosten müssen angefallen sein, damit es sich um eine "umfassende Modernisierung" handelt?
In einem Urteil von 2017 hat ein Berliner Gericht angenommen, dass ein wesentlicher Bauaufwand gegeben ist, wenn ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung nötigen Kostenaufwands in die Modernisierung investiert wird. Die durchschnittlichen Baukosten für Mietwohnungen in den neuen Bundesländern und Berlin haben laut Statistischem Bundesamt 2016 1.486,00 Euro/ qm betragen. Die Vermieterin hatte für die Modernisierung über 500,00 Euro / qm investiert. Das Gericht kam daher zu dem Ergebnis, dass die Wohnung umfassend modernisiert worden war und die Mieter sich nicht auf die Mietpreisbremse berufen konnten.
Der Bundesgerichtshof hat diese Drittelregelung bestätigt.
BGH: Umfassende Modernisierung und Mietpreisbremse
Ausnahme von der Mietpreisbremse - Überprüfung einer umfassenden Modernisierung
Zunächst ist der Vermieter aufzufordern, Auskunft zu erteilen, welche Modernisierungsarbeiten durchgeführt wurden und welche Kosten entstanden sind. Oft braucht man für die Überprüfung fachlichen Rat!
Mietpreisbremse: Ausnahme Modernisierung - Auskunft vom Vermieter verlangen
Mietpreisbremse - umfassende Modernisierung ohne Ansatz von Kosten für Instandhaltung
Soll es sich um eine umfassende Modernisierung handeln:
Instandsetzungskosten dürfen nicht als Baukosten angesetzt werden, müssen aus den Modernisierungskosten herausgerechnet werden.
Dies betrifft dann auch sogar Kosten für Instandsetzungen, die noch nicht unbedingt fällig waren, aber wegen des Alters der Bauteile bald angefallen wären.
- Urteil: Mietpreisbremse - umfassende Modernisierung als Ausnahme - Gericht kommt zum Ergebnis, dass die Mietpreisbremse anzuwenden ist.
- Auch das ist bestätigt durch Urteil des Bundesgerichtshofs.
Hinweis Rechtsänderung ab 1.1.2019:
Seit dem 1.1.2019 muss der Vermieter vor dem Abschluss des Mietvertrags, der die Mietpreisbremse überschreitet, angeben, auf welche Ausnahme er sich berufen will. Er muss aber zunächst keine Einzelheiten mitteilen.
Mietpreisbremse - Neue Regelungen für Mietverträge ab 1.1.2019
Redaktion
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