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Mietpreisbremse - Ausnahme Modernisierung, Auskunft verlangen

Wird bei einer Vermietung die Mietpreisbremse überschritten, und der Vermieter beruft sich auf Modernisierung der Wohnung, dann sollten Sie weitere Auskunft verlangen.

In einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt soll die Miete in einem neuen Mietvertrag die Mietpreisbremse einhalten, also nicht höher sein als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es gibt aber Ausnahmen, die den Vermieter berechtigen können, doch eine höhere Miete zu verlangen:
Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Mietpreisbremse - Vermieter haben Auskunftspflicht ab 1.1.2019

Seit dem 1.1.2019 ist der Vermieter, wenn er die nach der Mietpreisbremse geltende Miete überschreiten will, verpflichtet, schon vor dem Vertragsabschluss Auskunft zu erteilen, auf welche Ausnahme er sich berufen will.

Änderungen der Mietpreisbremse ab 1.1.2019

Vermieter hält Mietpreisbremse nicht ein - Wohnung wurde modernisiert als Ausnahme

Der Vermieter kann sich auf die Ausnahme berufen, die Wohnung sei modernisiert, oder sogar umfassend modernisiert worden.

  • Wenn Sie jetzt schon eine Rüge erheben wollen, müssen Sie sich in Ihrer Rüge mit dieser Angabe auseinandersetzen, z.B.: Ich kann nicht erkennen, dass die Wohnung wesentlich modernisiert worden ist.
  • Sie sollten aber jedenfalls - im Rügeschreiben oder separat - weitere Auskunft verlangen.
Hinweis


Oft führt schon die Rüge, das Verlangen der Auskunft dazu, dass dem Vermieter ein Rechtsverstoß bewusst wird, und es kann vielleicht eine gütliche Einigung erzielt werden.

Modernisierung - Grund für Nichteinhaltung der Mietpreisbremse, Auskunft verlangen

Auch wenn der Vermieter vor dem Vertragsabschluss - oder später - Auskunft erteilt hat, dass er sich auf Modernisierung als Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen will, reicht das meist nicht aus für die Prüfung, ob die Grenze der Mietpreisbremse gilt, bzw. wie weit sie überschritten werden darf. Es kommt auf die Einzelheiten an:

  • Wann ist die Modernisierung ausgeführt worden?
  • Welche Modernisierungsmaßnahmen wurden ausgeführt?
  • Welche Kosten sind dafür entstanden?

Sie können dem Vermieter diese Fragen vorlegen und ihn um Auskunft bitten. Sie sollten dann eine Frist setzen, bis wann Sie die Auskunft erwarten.

Hinweis

Zu viel gezahlte Miete wegen Überschreitung der Mietpreispremse zurückfordern, können Sie erst von dem Zeitpunkt an, in dem Sie dem Vermieter eine entsprechende Rüge geschickt haben.
Mietpreisbremse: Eine Rüge an den Vermieter senden

Sie sollten nachweisen können, dass der Vermieter Ihre Rüge auch erhalten hat.

Mietpreisbremse nicht eingehalten - Auskunftsklage, Feststellungsklage, Zahlungsklage

Wenn der Vermieter auf Ihr Auskunftsverlangen auch nach einer Fristsetzung keine ausreichende Auskunft erteilt, bleibt Ihnen nur die Möglichkeit, Klage zu erheben, entweder Klage auf Auskunfterteilung, oder auf Rückzahlung gezahlter Miete und Feststellung der Mietpreisgrenze, oder auch mit Kombination dieser Klageanträge:
Verstoß gegen Mietpreisbremse: Auskunfts - oder Zahlungsklage?

  • Wenn klar ist, dass die ortsübliche Miete um mehr als 10 % überschritten wird, ist eine Verurteilung des Vermieters zur Auskunft sehr wahrscheinlich.
  • Wird dann auf Rückzahlung geklagt, muss der Vermieter im Gerichtsverfahren beweisen, dass die von ihm verlangte Miete zulässig ist, kein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt.
  • Wird ein Verstoß festgestellt, dann muss der Vermieter die zu viel bezahlte Miete (ab dem Zeitpunkt der dem Vermieter übersandten Rüge) zurückerstatten.
  • Vom Gericht kann für die Zukunft festgestellt werden, welche Miete vorerst zulässig ist.
Hinweis

Keinesfalls sollten Sie eigenmächtig rechnen und Miete einbehalten. Es können sonst Mietrückstände (Mietschulden) entstehen, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen.

Lassen Sie sich fachkundig beraten, am besten schon bevor Sie eine Rüge absenden.


Redaktion


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