Mietpreisbremse - Erstvermietung nach umfassender Modernisierung

Die Mietpreisbremse gilt nicht für die Erstvermietung nach umfassender Modernisierung - aber wann liegt eine umfassende Modernisierung vor?

Mietpreisbremse - Begrenzung der Miete bei der Neuvermietung

Die Landesregierung kann durch Verordnung festlegen, dass in bestimmten Städten oder Gebieten die sogenannte Mietpreisbremse anzuwenden ist, weil dort ein stark angespannter Wohnungsmarkt besteht, § 556d BGB.

Mietpreisbremse - Mietbegrenzung bei Neuvermietung möglich

Die Miete bei Vertragsbeginn darf dann in diesen Gebieten nicht höher sein als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Mietpreisbremse gilt nicht bei Erstvermietung nach umfassender Modernisierung

Das Gesetz nennt als Ausnahme "die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung", § 556f Satz 2 BGB. In diesem Fall gilt also die Mietpreisbremse nicht.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Nähere Angaben, wann eine umfassende Modernisierung vorliegt, macht das Gesetz nicht.

Umfassende Modernisierung heißt wesentlicher Bauaufwand und Zustand entsprechend Neubau

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied durch Urteil vom 11.11.2020 (Az. VIII ZR 369/18 ): Für eine "umfassende Modernisierung" muss einerseits ein wesentlicher Bauaufwand vorliegen, und die Modernisierungsmaßnahmen müssen zu einem Zustand geführt haben, der dem eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.

• Beide Kriterien müssen erfüllt sein, sie sind von gleichem Gewicht.

Neuer Mietvertrag und Mietpreisbremse - Modernisierung unmittelbar zuvor maßgeblich

Das Gesetz begünstigt nur die "erste Vermietung" nach einer umfassenden Modernisierung.

• Die Modernisierungsmaßnahmen müssen also unmittelbar vor dieser Vermietung, nach dem Auszug der letzten Mietpartei, ausgeführt worden sein.

Wesentlicher Bauaufwand - mindestens ein Drittel vergleichbarer Neubaukosten

Wesentlicher Bauaufwand, so der BGH, liegt vor, wenn die Modernisierungskosten mindestens ein Drittel der Kosten für einen entsprechenden Neubau (ohne Grundstückskosten) betragen.

• Instandsetzungskosten sind abzuziehen, und zwar nicht nur solche, die unmittelbar hätten aufgewendet werden müssen. Werden durch die Modernisierung Bauteile ersetzt, die wegen ihres Alters absehbar hätten erneuert werden müssen, dann sind auch diese Kosten zeitanteilig abzuziehen.
  BGH: Abzug von Instandsetzungskosten, auch soweit noch nicht fällig
• Die verbleibenden echten Modernisierungskosten sind zu vergleichen mit den Neubaukosten der entsprechenden Region, denn die Baukosten sind regional unterschiedlich.

Umfassende Modernisierung: Zustand muss in wesentlichen Teilen Neubau entsprechen

Durch die Modernisierung muss zwar nicht in allen Teilen ein Neubauzustand erreicht werden, aber:

Der Zustand muss, so der BGH, durch die Modernisierung "in wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) qualitativ so verbessert" worden sein, "dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist".