Mietpreisbremse bei Neuvermietung - Ausnahmen im Gesetz

Die Mietpreisbremse bei der Neuvermietung gilt für viele Wohnungen nicht. Auch wenn eine neu anzumietende Wohnung in einem Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt liegt, muss geprüft werden, ob eine gesetzlich zugelassene Ausnahme vorliegt, die dann nicht zur Anwendung der Mietpreisbremse führt.

Gesetz zur Anwendung der Mietpreisbremse 

Das Gesetz setzt voraus, dass das jeweilige Bundesland eine Verordnung erlassen hat, aber es lässt Ausnahmen zu. Liegt eine für eine Neuvermietung anzuwendende Ausnahme vor, dann muss der Vermieter die Mietpreisbremse nicht anwenden.

Mietpreisbremse - Vermieter muss gesetzlich vorliegende Ausnahme nennen

Bei allen Mietverträgen, die ab 1.1.2019 geschlossen werden, ist der Vermieter verpflichtet, vor Vertragsabschluss anzugeben, auf welche Ausnahme er sich berufen will, wenn er die Mietpreisbremse überschreitet:
Mietpreisbreme für Vermietung ab 1.1.2019

Für Mietverträge, die vor dem 1.1.2019 abgeschlossen wurden, galt diese vorherige Auskunftspflicht noch nicht - der Vermieter könnte sich auch nachträglich auf eine Ausnahme berufen.

Mietpreisbremse greift nicht - bestehende Ausnahme für Neubauten, Neubauwohnungen

Hier geht es nur um die Anfangsmiete bei der Neuvermietung. Eine Ausnahme gilt für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, für Neubauwohnungen. In diesen können dann höhere Mieten verlangt werden als die ortsübliche Miete - ein Aufschlag von plus 10 % auf die ortsübliche Miete ist zulässig, die Mietpreisbremse greift in solchen neu errrichteten Wohnungen nicht.

Der Gesetzgeber hat das so geregelt, weil er meint, dass sonst die Neubautätigkeit kaum noch weitergehen würde, weil sie für Vermieter unrentabel würde. 

• Eine Mietüberhöhung oder Mietwucher ist nicht erlaubt. 

Mietpreisbremse - die Ausnahme für bereits zuvor zu teuer vermietete Wohnungen

Hatte der Vermieter schon mit dem vorigen Mieter eine Miete vereinbart, die mehr als 10 % über der  ortsüblichen Miete liegt, dann darf der Vermieter eine ebenso hohe Miete auch mit dem nachfolgenden Mieter vereinbaren. Es handelt sich dann um eine sogenannte Bestandsmiete, die der Vermieter auch vom nächsten Mieter in gleicher Höhe verlangen darf.
Mietpreisbremse - Abschluss neuer Mietvertrag - Mietsenkung  

Vormiete - Modernisierungskosten noch nicht umgelegt

Sind Modernisierungsarbeiten durchgeführt worden und wurden die Kosten bei den Vormietern noch nicht auf die Miete umgelegt, dann kann der entsprechende Betrag draufgeschlagen werden, allerdings müssen Instandsetzungskosten herausgerechnet werden.
Einzelheiten zur Berechnung der Modernisierungsumlage

Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die umfassend, grundlegend modernisiert sind

Eine weitere Ausnahme gilt für Wohnungen, die erstmals nach umfassender Modernisierung (wieder) vermietet werden.
Was als eine umfassende Modernisierung anzusehen ist, dies wird am vorliegenden Einzelfall beurteilt. Es gilt: Eine umfassende Modernisierung kann vorliegen, wenn die aufgewendeten Modernisierungskosten einem Drittel der Neubaukosten entspricht und dies auch zu dazu führt, dass die Wohnung nachher in wesentlichen Bereichen einem Neubau entspricht. 

Bei einer umfassenden Modernisierung dürfen die Instandsetzungskosten nicht als Baukosten angesetzt werden, müssen herausgerechnet werden. Dies betrifft sogar die Kosten für Instandsetzungen, die noch nicht unbedingt fällig waren, aber wegen des Alters der Bauteile bald angefallen wären:
Wohnung umfassend modernisiert

• Es gibt dazu zwischen Mietern und Vermietern unterschiedliche Ansichten:

Urteil - Umfassende Modernisierung als Ausnahme bei der Mietpreisbremse 
​​​​​​​- Mietpreisbremse war anzuwenden.