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Mietpreisbremse für Vermietung ab 1.1.2019

Änderungen der Mietpreisbremse für neue Mietverträge, Wiedervermietung bestehender Wohnungen ab 1.1.2019.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt - von der jeweiligen Landesregierung festgelegt - gilt die  Regel, dass die Miete nicht höher sein darf als 10 % über der ortsüblichen Miete, das ist die sogenannte Mietpreisbremse.

Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt

Mietpreisbremse - Regelung weiterhin mit Ausnahmen

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete, wenn Wohnungen in einem solchen Gebiet wieder vermietet werden.
Wie funktioniert die Mietpreisbremse?
  • Diese Regelung gilt nicht für die Erstvermietung von Neubauwohnungen.
  • Sie gilt nicht für die Erstvermietung nach umfassender Modernisierung.
  • Bei Wiedervermietung kann der Vermieter eine höhere Miete im Vertrag vereinbaren, wenn schon der vorige Mieter eine höhere Miete bezahlt hat,
  • oder wenn er in den letzten drei Jahren vor der Wiedervermietung Modernisierungen durchgeführt hat.

Neu: Eigene Auskunftspflicht des Vermieters für die Mietpreisbremse

Bisher musste der Vermieter aber gar nicht sagen, ob eine solche Ausnahme vorlag. Der Mieter konnte das oft nur durch eine Auskunftsklage herausbekommen. Für alle Vertragsabschlüsse ab 1.1.2019 gilt:

  • Der Vermieter muss jetzt vor Vertragsabschluss unaufgefordert angeben, auf welche Ausnahme er sich berufen will.
  • Beruft er sich darauf, dass schon der Vormieter eine höhere Miete bezahlt habe, muss er diese Miete angeben.
  • Beruft sich der Vermieter auf vorangegangene Modernisierung, muss er angeben, dass modernisiert wurde und wann.

Weitere Informationen - z.B. über die Person des Vormieters, den Umfang der Modernisierung - können Sie als Mieterin oder Mieter weiterhin nur über ein Auskunftverlangen bzw. eine Auskunftsklage erhalten.

Hinweis

Die Auskunft muss vom Vermieter nicht separat erteilt werden, sie kann auch z.B. im Vertrag versteckt sein.

Verspätete oder nur mündliche Auskunft bei Vemietung

Hat der Vermieter die Auskunft nicht - oder nur mündlich - erteilt, dann kann er sich auf die Ausnahme, und damit auf die Mietforderung oberhalb der Grenze der Mietpreisbremse, erst berufen, wenn er die Auskunft in Textform nachholt.

  • Ist zu Anfang gar keine Auskunft erteilt worden, gilt zusätzlich eine Wartefrist von zwei Jahren:
    - Zunächst gilt also die Miete gemäß Mietpreisbremse, ortsübliche Miete + 10 %,
    - zwei Jahre später wird die höhere Vertragsvereinbarung wirksam.

Mietpreisbremse: Rückforderung der Miete weiterhin erst ab Rüge - aber Rügepflicht gemildert

Auch künftig können Sie als Mieterin oder Mieter den Betrag, der die Mietpreisbremse übersteigt, nur zurückfordern, wenn Sie zuvor eine Rüge an den Vermieter geschickt haben, und nur für die darauf folgende Zeit.

Miete zurückfordern wegen Verstoß gegen Mietpreisbremse

Ab 1.1.2019 ist nicht immer eine inhaltlich begründete Rüge erforderlich.

  • Wenn der Vermieter allerdings eine Auskunft erteilt hat, muss sich Ihre Rüge auch mit der Auskunft auseinandersetzen.

Eine Rüge wegen Mietpreisbremse erheben

Hinweis

Bevor Sie sich an den Vermieter wenden, sollten Sie sich fachkundig beraten lassen, bei einem Mieterverein oder auf Wohnungsmietrecht spezialisierte Anwältin / Anwalt.


Redaktion


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