Mietpreisbremse - Auskunft zur früheren Miete des Vormieters

Der Vermieter ist im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse verpflichtet, Auskunft über die frühere Miete und sonstige Gründe für die Überschreitung der Miethöhe im Rahmen der Mietpreisbremse zu geben.

Neuer Mietvertrag wurde abgeschlossen - liegt ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor?

Hat man nach dem 1.6.2015 einen neuen Mietvertrag geschlossen, dann kann es sein, dass die vereinbarte Miete zu hoch ist, ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt, § 556d BGB.

Auch eine Staffelmieterhöhung kann Anlass für solch eine Überlegung sein, § 557a Abs. 4 BGB.

• Prüfen Sie zunächst, ob Ihre Wohnung in einem Gebiet liegt, das als Region mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen ist.
• Prüfen Sie auch, ob vielleicht Ausnahmen für die Anwendung der Mietpreisbremse vorliegen.

Mietvertrag ab 1.1.2019 geschlossen - Vermieter muss Ausnahme nennen

• Für Verträge, die ab 1.1.2019 geschlossen werden, muss der Vermieter von sich aus angeben, auf welche Ausnahme er sich berufen will, hier also darauf, die Vormieter hätten schon eine höhere Miete gezahlt als jetzt nach der Mietpreisbremse erlaubt.
  

  Mietpreisbremse für Vermietung ab 1.1.2019
  

Allerdings ist nicht gesagt, dass diese Angabe über die Miete der Vormieter richtig ist.

Wie kann man als Mieter Verstoß gegen die Mietpreisbremse feststellen, die Miethöhe prüfen?

Anhaltspunkte für eine zu hohe Miete kann ein örtlicher Mietspiegel geben, aber auch die Mieten, die in der Nachbarschaft bezahlt werden, wenn es keinen Mietspiegel gibt. Ergibt die Prüfung, dass die vereinbarte Miete um mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegt, dann sollten Sie weitere Schritte überlegen. 

• Vormieter ausfindig machen und zur bisherigen Miete befragen
  

Mietpreisbremse - Auskunft zur Miethöhe, Berechnung der Miete vom Vermieter bekommen

Eine wichtige Ausnahme von der Anwendung der Mietpreisbremse ist der Einwand des Vermieters, schon der Vormieter habe eine höhere Miete gezahlt, als nun von der Mietpreisbremse erlaubt.
Um herauszufinden, ob die Miethöhe trotzdem unangreifbar ist, sollten Sie dann den Vermieter schriftlich um Auskunft bitten.

Drei Fragen sollten zur Vormiete gestellt werden:

1. Wann wurde das Mietverhältnis der Vormieter beendet?
2. Wie viel Miete haben die vorigen Mieter zuletzt bezahlt?
   Entscheidend ist die Nettokaltmiete.
   
3. Wurde innerhalb des letzten Jahres vor dem Mietvertragsende der Vormieter eine Mieterhöhung vereinbart?
   Wenn ja: Wie hoch war die Miete davor?

Maßgeblich ist die vom unmittelbar letzten Mieter gezahlte Miete, aber nur, wenn das ein Wohnraummietvertrag war.
Mietpreisbremse - als Vormiete gilt nur die letzte Miete als Wohnraum

Es kann auch sinnvoll sein zu fragen, ob nach Auszug des vorigen Mieters eine umfassende Modernisierung durchgeführt wurde,
Urteil: Umfassende Modernisierung als Ausnahme zur Mietpreisbremse
oder ob Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen wurden, die beim Vormieter noch nicht auf die Miete umgelegt waren.

• Sie sollten dem Vermieter eine Frist setzen und den Vermieter auffordern, die entsprechenden Belege vorzulegen.
  
• Gleichzeitig sollte mit dem gleichen Schreiben eine Rüge wegen des Verstoßes gegen die Mietpreisbremse ausgesprochen werden.

Mietpreisbremse - Angaben zur Zulässigkeit der verlangten Miete für die Wohnung 

Auf Grund Ihres Schreibens muss der Vermieter Ihre Fragen beantworten, § 556g Abs.3 BGB. Er muss auch die entsprechenden Belege vorlegen, also den Mietvertrag mit den Vormietern und ggf. die  Mieterhöhungen in dem Mietverhältnis der Vormieter, bei Vergleichsmietenerhöhungen auch ggf. die Zustimmung der Vormieter zur Mieterhöhung.

Es kann schon nach einer Auskunftsforderung zu einer Einigung mit dem Vermieter über eine Reduzierung der Miete kommen.

Mietpreisbremse - keine Angaben zur früheren Miete, Zusammensetzung vom Vermieter

Erteilt der Vermieter auch nach einer Fristsetzung und Mahnung die Auskünfte nicht, so bleibt nur die Möglichkeit, ihn zu verklagen:

Urteil
Mietpreisbremse - Nachweis der früheren Miete, Vormiete 

Mietpreisbremse durchsetzen - Auskunftsklage, Zahlungsklage erheben

Ob Sie zunächst nur auf Auskunft klagen, oder gleich eine Rückzahlungsforderung gegen den Vermieter stellen, muss gut überlegt werden.

Nehmen Sie anwaltlichen Rat in Anspruch! 

• Wenn klar ist, dass die ortsübliche Miete um mehr als 10 % überschritten wird, ist eine Verurteilung des Vermieters zur Auskunft sehr wahrscheinlich.
• Wird dann auf Rückzahlung geklagt, muss der Vermieter im Gerichtsverfahren beweisen, dass die von ihm verlangte Miete zulässig ist, kein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt.
• Wird ein Verstoß festgestellt, dann muss der Vermieter die zu viel bezahlte Miete zurückerstatten.
  Jedenfalls ab dem Zeitpunkt der dem Vermieter übersandten Rüge; für Mietverträge, die ab 1.4.2020 geschlossen wurde kommt auch eine rückwirkende Forderung in Betracht.

Auskunft zur Mietpreisbremse - Verjährung beachten!

Die Verjährung wegen der vom Vermieter zu erteilenden Auskunft ist zu beachten:
Mietpreisbremse, Auskunft des Vermieters zur Miethöhe - Verjährung