Mietpreisbremse - als Vormiete gilt nur die letzte Miete für Wohnraum

Vermieter können sich zur Überschreitung der durch die Mietpreisbremse beschränkten Miethöhe nicht auf eine höhere Vormiete berufen, wenn die höhere Miete für die Wohnung für einen Gewerbemietvertrag gezahlt wurde, somit nicht für Wohnraum.

Mietpreisbremse - gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf bei der Wiedervermietung keine höhere Miete vereinbart werden als maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, § 556d BGB.

• Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse ist, dass die jeweilige Landesregierung durch eine Verordnung festgestellt hat, dass ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt vorliegt.
• Und der neue Mietvertrag muss nach Inkrafttreten dieser Verordnung abgeschlossen sein.

Mietpreisbremse gilt für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt

Bei der Mietpreisbremse besteht eine Ausnahme wegen einer höheren Vormiete

Das Gesetz sieht aber als Ausnahme vor, dass der Vermieter die Grenze von "ortsübliche Vergleichsmiete plus 10%" überschreiten darf, wenn schon die vorherigen Mieter eine höhere Miete bezahlt haben, § 556e Abs. 1 BGB. Mieterhöhungen, die im letzten Jahr vor der Beendigung des vorigen Mietvertrags vereinbart wurden, bleiben unberücksichtigt.

Weitere Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Wohnung war an Gewerbe vermietet - gilt diese Miete als Vormiete bei der Mietpreisbremse?

Ein Vermieter wurde auf Rückzahlung von Mietbeträgen verklagt, weil in dem nach Inkrafttreten einer Mietpreisbremsen-Verordnung abgeschlossenen Mietvertrag eine Miete von 950 € vereinbart wurde, die das Limit "ortsübliche Vergleichsmiete plus 10%" (das wären 695,46 € gewesen) weit überschritt. Der Vermieter berief sich darauf, es sei schon die von Vormietern gezahlte Miete höher gewesen.

Tatsächlich hatte es einen Wohnungsmietvertrag gegeben mit einer Miethöhe von 950 €, aber danach waren die Räume als Büro vermietet worden für 900 € monatlich.

Das Landgericht Berlin entschied, es komme nicht auf das später abgeschlossene Gewerbemietverhältnis an, die letzte Wohnraummiete sei ebenso hoch gewesen wie diejenige, die nun im Vertrag stehe. Daher liege kein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor.

BGH-Urteil zur Mietpreispremse - als Vormiete gilt nur die letzte Wohnraummiete

Der Bundesgerichtshof (BGH)  entschied gegenteilig mit Urteil vom 19.8.2020 (VIII ZR 374/18  ).

• Der Gesetzgeber habe mit der Formulierung "der vorherige Mieter" ersichtich den (zeitlich) letzten Vormieter gemeint, und nicht irgendeinen Mieter, der die Räume in der Vergangenheit einmal innehatte. Ein "Vorvormieter" lasse sich unter diesen Begriff nicht fassen.
• § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB lasse als Ausnahme die Vereinbarung einer höheren als der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miete nur für Räumlichkeiten zu, die bei ihrer (zeitlich) letzten Vermietung zu Wohnzwecken überlassen waren.

Das Urteil des Landgerichts wurde aufgehoben, und an das Landgericht zu erneuter Prüfung zurückverwiesen.

In der Tat würde die gegenteilige Meinung sogar dann eine dauerhafte Überschreitung der Mietpreisbremse ermöglichen, wenn der Vermieter zwar einmal zu hohem Preis an - womöglich unter starkem Druck stehende - Wohnungssuchende vermieten konnte, diese früheren Wohnraummieter dann aber wegen Unangemessenheit der Miete kündigten, und sich längere Zeit gar keine Wohnraummieter mehr für den Traumpreis finden ließen.