Ausnahme Mietpreisbremse - gezahlte Vormiete war unzulässig hoch

Die Ausnahme zur Mietpreisbremse, dass schon der Vormieter eine höhere Miete gezahlt hat und Vermieter diese verlangen können, gilt nur eingeschränkt, wenn diese Vormiete der Wohnung unzulässig hoch war.

Mietpreisbremse: Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt

Wurde für eine Stadt, eine Gemeinde durch Verordnung der Landesregierung festgelegt, dass es sich um ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt handelt, dann gilt dort die Mietpreisbremse, § 556d BGB.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Bei einer nach Inkrafttreten der Verordnung vorgenommenen Wiedervermietung darf die Miete dann nicht höher sein als maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Ausnahme zur Mietpreisbremse - Vormieter zahlte mehr Miete für die Wohnung

Allerdings gibt es Ausnahmen, unter anderem:

• Haben schon die vorhergehenden Mieter eine höhere Miete gezahlt, dann kann der Vermieter sich auf diese höhere Vormiete berufen, kann diese mit den neuen Mietern vereinbaren, § 556e BGB.

Aber was ist, wenn schon die Miete der Vormieter die gesetzliche Grenze überschritten hatte?

Mietpreisbremse - die vom Mieter bezahlte Vormiete war höher als erlaubt

In Berlin gilt die Mietpreisbremse seit dem 1.6.2015. Ein Vermieter hatte 2017 für eine kleine Wohnung eine Miete von anfangs 11,98 €/m² vereinbart, sogar noch mit einer Index-Steigerung. Die ortsübliche Miete betrug aber nur 6,65 €/m², es hätten also eigentlich höchstens 6,65 + 0,665 = 7,32 €/m² verlangt werden dürfen.

Der Vermieter berief sich darauf, schon der Vormieter habe mehr, nämlich 10,99 €/m² bezahlt. Allerdings war auch dieser Vertrag mit dem unmittelbaren Vormieter nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse in Berlin, nämlich am 15.6.2015 abgeschlossen worden.
Der Vor-Vormieter - Vertrag vor 2015 geschlossen - hatte 10,00 €/m² gezahlt.

Urteil: Vormiete wegen Mietpreisbremse unzulässig hoch - Vor-Vormiete maßgeblich

Das Landgericht Berlin entschied, auf die vom unmittelbaren Vormieter gezahlte Miete könne sich der Vermieter nicht berufen, denn diese selbst sei schon unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse vereinbart worden. Maßgeblich sei in diesem Fall die letzte vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse vom damaligen Vor-Vormieter gezahlte Miete.

Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 19.7.2023 (Az. VIII ZR 229/22 ) bestätigt:

• Die mit dem letzten vorangehenden Mieter vereinbarte Miete sei überhöht gewesen.
• Bei Inkrafttreten der Mietpreisbremse habe aber der Gesetzgeber einen "Bestandsschutz" für davor vereinbarte Mieten vorgesehen. Das führe dazu, dass mit dem Vormieter eine Miete in dieser Höhe - also in Höhe der Vor-Vormiete hätte vereinbart werden dürfen, dies sei die "zulässige Miete" im Sinne des Gesetzes. Die im jüngsten Vertrag vereinbarte Miete sei zwar überhöht, sie sei aber eben nur auf diese letzte zulässige Vor-Vormiete abzusenken.
• Auch die in dem jüngsten Vertrag vereinbarte Indexsteigerung sei rechtens.

Im Ergebnis wurde die Miete also ein Stück weit gesenkt, aber sowohl die hohe Vor-Vormiete als Ausgangspunkt akzeptiert als auch die vereinbarte Indexsteigerung aufgeschlagen.