Mietpreisbremse, Auskunft des Vermieters zur Miethöhe - Verjährung

Mietpreisbremse - Mieter haben Anspruch auf Auskunft gegenüber dem Vermieter zur Miethöhe. Die Auskunftspflicht des Vermieters unterliegt der Verjährung. Die Verjährungsfrist beginnt erst mit dem Auskunftverlangen des Mieters.

Mietpreisbremse - Begrenzung der Miete bei Neuvermietung einer Wohnung

Haben Mieter ab 2015 eine Wohnung gemietet, gilt möglicherweise die Mietpreisbremse, § 556d BGB:

Die Landesregierung kann durch eine Verordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festlegen. In diesen Gebieten darf dann bei einer Vermietung von Wohnungen die Miete maximal 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

• Entscheidend ist zunächst, ob Ihre Wohnung in einem solchen Gebiet liegt.

Mietpreisbremse - Begrenzung der Miete bei Neuvermietung

Bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse - Anspruch auf Rückzahlung der überhöhten Miete

Gilt die Mietpreisbremse und ist eine höhere Miete vereinbart und gezahlt worden, dann haben Mieter den Anspruch auf Rückzahlung der überhöhten Miete, und auch auf Senkung der Miete für die Zukunft.

Dafür ist eine Rüge der Mieter erforderlich, also ein Schreiben an den Vermieter, in dem beanstandet wird, dass die Mietpreisbremse verletzt wurde.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse und Auskunft vom Vermieter

Es gibt aber einige Ausnahmen, in denen der Vemieter doch eine höhere Miete vereinbaren darf:

• Neubau mit Erstbezug ab 1.10.2014
• Hohe Vormiete - schon die letzten Mieter zahlten mehr
• Umfassende Modernisierung
• und es kann möglicherweise eine Umlage für Modernisierungsmaßnahmen nachgeholt werden.

Die Vermieter müssen beim Vertragsabschluss nicht genau sagen, warum für die Wohnung eine höhere Miete berechtigt ist.

• Deshalb haben die Mieter einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter.

Auskunftsanspruch gegen den Vermieter zur Miethöhe - wann tritt Verjährung ein?

Mieter können vom Vermieter Auskunft verlangen, § 556g BGB, um dann auf dieser Grundlage zu prüfen, ob eine höhere Miete berechtigt ist oder nicht.

Wie alle Ansprüche unterliegt auch der Auskunftsanspruch der Verjährung - die Verjährungsfrist beträgt grundsätzlich drei Jahre, § 195 BGB.

Vermieter können möglicherweise versuchen zu sagen: Der Abschluss des Mietvertrags liegt zu lange zurück, deshalb ist keine Auskunft zu erteilen - entscheidend ist aber, wann die Verjährungsfrist zu laufen beginnt.

BGH Urteil, Auskunft zur Miethöhe - Verjährung beginnt erst mit dem Verlangen der Auskunft

Oft haben die Mieter gar keine Kenntnis davon, dass es überhaupt eine Mietbegrenzung gibt, erfahren das erst später, z.B. bei der Prüfung einer Mieterhöhung.

Ein Vermieter hatte die Auskunft verweigert mit der Begründung, der Mietvertragsabschluss liege schon mehr als drei Jahre zurück. Diese Ansicht hatte eine Kammer des Landgerichts Berlin bestätigt. Zwei andere Kammern des Landgerichts Berlin hatten in ähnlichen Fällen gegenteilig entschieden, Ansprüche nicht als verjährt angesehen.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12. Juli 2023 (Az. VIII ZR 375/21, VIII ZR 8/22, VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22 ) entschieden:

• Die Verjährungsfrist beginnt (erst) zu laufen, wenn Mieter ein entsprechendes Auskunftsverlangen an den Vermieter schicken.
• Die Auskunftsansprüche verjähren innerhalb von drei Jahren, § 195 BGB nach dem Auskunftsverlangen.
  
• § 199 Abs. 1 BGB, wonach der Lauf der Verjährung erst am Schluss des Jahres beginnt (Ultimo-Verjährung), gilt hier nicht,

Manche Gerichte und Autoren waren der Ansicht, dass die dreijährige Verjährung schon mit Abschluss des Mietvertrags zu laufen beginnt (dann hätte im entschiedenen Fall überhaupt kein Anspruch mehr bestanden). Dieser Ansicht folgt der Bundesgerichtshof nicht.

Der Auskunftsanspruch sei den Mieten ausdrücklich durch Gesetz zugesprochen, § 556g BGB,
Es handle sich um einen "verhaltenen Anspruch", der besonders geltend gemacht werden müsse. Daher sei dies der maßgebliche Zeitpunkt für den Beginn der Verjährung. Es sei aber sachgerecht, die Verjährung dann schon mit dem Auskunftsverlangen (und nicht erst am Jahresende) beginnen zu lassen.