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Staffelmiete und Mietpreisbremse - jede Staffelmieterhöhung prüfen

Ein Staffelmietvertrag, der zu Beginn des Mietvertrags, also bereits am Anfang gegen die Mietpreisbremse verstößt, muss für jede Stufe der Staffelmieterhöhungen neu geprüft werden.

Mietpreisbremse - Miete für Neuvermietung ist begrenzt

Die Landesregierung jedes Bundeslandes kann durch eine Verordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festlegen. Dort gilt dann die sogenannte Mietpreisbremse, § 556d - 556g BGB.

Mietpreisbremse - Begrenzung der Mieten bei Neuvermietung

  • Liegt eine Wohnung in einem solchen Gebiet, und wird sie nach Inkrafttreten der jeweiligen Verordnung neu vermietet, dann darf die Miete nicht höher sein als maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Mietvertrag verstößt gegen die Mietpreisbremse - Rüge an Vermieter

Erforderlich ist immer eine Rüge der Mieter: Sie müssen gegenüber dem Vermieter mitteilen, dass ihrer Ansicht nach gegen die Mietpreisbremse verstoßen wird.
Verstoß gegen die Mietpreisbremse - Rüge senden

Neuvermietung der Wohnung - oft wird eine Staffelmiete vereinbart

Oft werden Wohnungen mit einer Staffelmiete vermietet, § 557a BGB:
Im Mietvertrag steht dann, dass die Miete in Abständen von mindestens einem Jahr um einen festgelegten Betrag steigt. Die Steigerung kann geringer sein als der allgemeine Mietanstieg, sie kann aber auch höher sein - das weiß zu Beginn niemand genau.

Anfangsmiete des Staffelmietvertrags verstößt gegen die Mietpreisbremse

Ein Vermieter hatte eine Wohnung zu einer Miete vermietet, die um mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Im Mietvertrag wurde weiter eine Staffelmiete vereinbart. In der Folgezeit stieg die ortsübliche Miete deutlich an. Es war nun die Frage, ob der anfängliche Verstoß die gesamte Staffelmietvereinbarung erfasste oder nicht.

Urteil: Jede Stufe der Staffelmiete muss an der Vergleichsmiete überprüft werden

Wie das Amtsgericht Neukölln entschied das Landgericht Berlin durch Urteil vom 28.12.2021 (Az. 65 S 120/21 ):

  • Mit dem anfänglichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse wird nicht die Staffelmietvereinbarung insgesamt unwirksam.
  • Vielmehr müsse für jede Stufe der Staffelmieterhöhung überprüft werden, ob sie ebenfalls die dann jeweils geltende ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteige.

Das ergebe sich aus § 557a Abs. 4 BGB. Es müsse also ggf. anhand eines neuen Mietspiegels geprüft werden, ob die für eine neue Staffel festgelegte Miete die dann aktuelle ortsübliche Miete um mehr als 10 % übersteige, und sie müsse dann ggf. auf diesen Betrag begrenzt werden - obwohl es sich ja nicht um eine Neuvermietung handelt.

Rügen wegen Verstoß gegen die Mietpreisbremse nur einmal erforderlich

Andererseits hält das Landgericht es für ausreichend, dass die Mieter einmal den Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt haben. Es sei nicht erforderlich, dass jeweils beim Inkrafttreten einer neuen Mietstaffel die Rüge wiederholt wird.

Beim BGH ist ein Revisionsverfahren anhängig (BGH VIII ZR 45/22)


Redaktion


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