Kündigungsverzicht, Kündigungsausschluss im Wohnungsmietvertrag

Ein Kündigungsverzicht, Kündigungsausschluss kann im Wohnungsmietvertrag vereinbart werden, allerdings kann eine Formularklausel maximal einen Ausschluss für 4 Jahre festlegen.

Kündigung des Wohnungsmietvertrags - Kündigungsschutz, Kündigungsausschluss

Ein unbefristeter Wohnungsmietvertrag kann vom Mieter eigentlich jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.

Gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnungsmieter

• Manchmal ist aber im Mietvertrag für eine Wohnung ein Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht vereinbart. Dadurch soll erreicht werden, dass auch der Mieter längere Zeit an den Vertrag gebunden bleibt.
• Durch eine Formularklausel ist ein Kündigungsausschluss für maximal 4 Jahre und nur für beide Seiten, also für Mieter und Vermieter, möglich, entschied der Bundesgerichtshof (BGH).

Formularklausel im Mietvertrag

Die meisten Mietverträge werden vom Vermieter weitestgehend vorbereitet und der Mieter hat keine Möglichkeit, über Einzelheiten zu verhandeln. In diesem Fall gelten meist alle Regelungen im Mietvertrag - auch wenn sie handschriftlich eingetragen sind - als Formularklauseln.

Solche Klauseln sind nach den §§ 305 ff. BGB von den Gerichten besonders zu prüfen, insbesondere ob sie die andere Seite unangemessen benachteiligen, oder mehrdeutig sind (§ 305c BGB).

Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht durch Formularklausel

Klauseln über einen Kündigungsausschluss kommen in Mietverträgen in drei Formen vor:

• Einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters
• beidseitiger Kündigungsverzicht
• einseitiger Kündigungsverzicht des Vermieters

Verzicht des Mieters auf Kündigungsrecht für die Mietwohnung - Abweichung vom Gesetz

Da nach Gesetz der Mieter jederzeit das Recht hat, den Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen, ist jeder Verzicht des Mieters auf das Kündigungsrecht eine Abweichung vom Gesetz.

• Ein einseitiger Verzicht des Mieters auf Kündigungsrechte in einer Formularklausel ist immer unwirksam.

Beidseitiger Verzicht auf Kündigungsrecht kann unangemessene Benachteiligung sein

Aber auch wenn beide Seiten für bestimmte Zeit auf ihr Kündigungsrecht verzichten, liegt darin eine Abweichung vom Gesetz. Es kommt dann darauf an, ob eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliegt.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 8. Dezember 2010 - Az. VIII ZR 86/10 entschieden:

• Ein beidseitiger Kündigungsverzicht durch Formularklausel ist nur für vier Jahre möglich.
• Die Vierjahresfrist rechnet vom Beginn des Vertrages bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann.
• Das gilt auch im Falle der Vereinbarung einer Staffelmiete.

Formularklausel oder Individualvereinbarung

Im konkreten Fall hatte das Landgericht nicht geprüft, ob eine Individualvereinbarung oder eine Formularklausel vorlag, Der Fall wurde daher an das Landgericht zurückverwiesen.