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Kündigungsverzicht, Kündigungsausschluss - Mietvertrag Wohnung
In manchen Wohnungsmietverträgen ist ausdrücklich vereinbart, dass eine oder beide Seiten für einen gewissen Zeitraum darauf verzichten, den Vertrag zu kündigen, z.B. für die ersten zwei Jahre der Laufzeit des Mietvertrags.
Vereinbarung eines Kündigungsverzichts für Wohnung - nicht mit Zeitmietvertrag verwechseln
Wurde der Mietvertrag für die Wohnung befristet, dann handelt es sich um einen sogenannten Zeitmietvertrag - schauen Sie dann bitte hier:
Zeitmietvertrag Wohnung - befristeter Mietvertrag nicht immer gültig
Mieter und Vermieter vereinbaren beidseitigen Kündigungsverzicht im Wohnungsmietvertrag
- Das ist bei beidseitigem Kündigungsverzicht auch durch AGB (Formularklausel) für bis zu vier Jahren in Ordnung.
Schickt der Vermieter eine Mieterhöhung, dann kann dadurch für die Mieter trotz Zeitmietvertrag oder Kündigungsausschluss ein Sonderkündigungsrecht ausgelöst werden.
Kündigungsausschluss - Vereinbarung im Mietvertrag kann unwirksam sein
Ist der Kündigungsverzicht in einer Formularklausel vereinbart, und ist die vereinbarte Zeit für den Kündigungsverzicht länger als vier Jahre, so ist der Kündigungsverzicht völlig unwirksam und der Mietvertrag kann bei Bedarf mit der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet werden.
- Eine formularmäßige Kündigungsausschlussklausel ist auch unwirksam, wenn diese eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erstmals nach Ablauf des zulässigen Bindungszeitraums von 4 Jahren zulässt, denn damit würde sich der zulässige Bindungsausschluss von maximal 4 Jahren auf 4 Jahre und 3 Monate verlängern.
Kündigungsverzicht im Wohnungsmietvertrag - persönliche Lebensverhältnisse ändern sich
Es gibt Ausnahmen für eine mögliche vorzeitige Kündigung des Vertrages, wenn ein besonderes Bedürfnis nach Flexibilität und Mobilität bei den Mietern besteht, z.B. bei Studenten: Kündigungsausschluss im Mietvertrag für Studenten meist unwirksam
Eine Ausnahme kann auch vorliegen, wenn sich persönliche Lebensverhältnisse so ändern, dass es für Mieter nicht zumutbar ist, an einen Mietvertrag weiterhin gebunden zu sein.
Die zu einer Vertragsauflösung vorliegenden Gründe sind ähnlich wie beim Zeitmietvertrag:
Kündigung Zeitmietvertrag vor Vertragsende - Gründe für Mieter
- Wegen einer solchen Situation sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen, ob in Ihrem Fall eine Kündigung Aussicht auf Erfolg hat bzw. der Anspruch auf Vertragsaufhebung durchgesetzt werden kann.
Prüfen Sie in solchen Fällen zur Vermeidung von Streitigkeiten auch, ob Sie mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag zum Mietvertrag schließen können, ob der Vermieter Ihnen ggf. erlaubt, einen Nachmieter zu stellen.
Im Staffelmietvertrag ist ein Kündigungsverzicht, Kündigungsauschluss vereinbart
Ist eine Staffelmiete vereinbart, dann gilt ein einseitiger Kündigungsverzicht, Kündigungsausschluss des Mieters nur während der ersten vier Jahre.
Danach kann zu jeder Zeit mit gesetzlicher Frist vom Mieter der Vertrag gekündigt werden.
Ein einseitiger Verzicht des Mieters auf sein ordentliches Kündigungsrecht in einem "Staffelmietvertrag" ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofes möglich. Die Dauer darf aber nicht mehr als vier Jahre betragen.
Weitere Einzelheiten:
Staffelmiete Mietwohnung - Regelungen - Vereinbarung wirksam?
Urteil BGH:
​​​​​​​Staffelmietvertrag - Kündigungsverzicht für mehr als 4 Jahre
Kündigungsausschluss im Mietvertrag - nur für den Mieter ist die Kündigung ausgeschlossen
- Hat nur der Mieter einseitig auf eine Kündigung verzichtet und handelt es sich nicht um einen Kündigungsauschluss im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung (siehe vorstehende Passage), muss dem Mieter vertraglich vom Vermieter eine Gegenleistung gewährt werden, damit der Verzicht wirksam ist.
Wurde vom Vermieter keine Gegenleistung für einen einseitigen Kündigungsverzicht gewährt, dann kann der Mietvertrag vom Mieter vorzeitig gekündigt werden. Dann ist z.B. die Klausel:
„Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ab Beginn des Mietvertrags ein Jahr lang verzichtet ...“,
unwirksam, so der Bundesgerichtshof - der Mietvertrag kann dann mit der ordentlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Eine Ausnahme kann bestehen, wenn es sich um eine Individualvereinbarung handelt: Die Anforderungen an eine solche Vereinbarung sind sehr hoch - daher ist eine zwischen den Mietparteien getroffene "Individualvereinbarung" oft unwirksam.
Kündigungsverzicht, Kündigungsausschluss - Individualvereinbarung im Mietvertrag
Über eine tatsächlich getroffene Individualvereinbarung, Mieter und Vermieter haben individuell einen einseitigen Kündigungsverzicht tatsächlich ausgehandelt, ist ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters sogar länger als 4 Jahre möglich.
- Auch hier gilt: Vermieter können sich selten auf eine wirksame Individualvereinbarung berufen, denn die Anforderungen an eine wirksame Individualvereinbarung, für einen wirksamen Kündigungsverzicht, sind sehr hoch:
Mietvertrag - Individualvereinbarung, Vertragsklausel ausgehandelt?
BGH: Kündigungsverzicht durch Individualvereinbarung
- Die Einzelheiten sind sehr kompliziert. Eine anwaltliche Prüfung der Vereinbarung zu einem Kündigungsverzicht sollte erfolgen, wenn man sich als Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag lösen will.
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