Kündigungsverzicht, Kündigungsausschluss - Mietvertrag Wohnung

In manchen Wohnungsmietverträgen ist ausdrücklich vereinbart, dass eine oder beide Seiten für einen gewissen Zeitraum darauf verzichten, den Mietvertrag zu kündigen, z.B. für die ersten zwei Jahre der Laufzeit des Mietvertrags der Wohnung.

Vereinbarung eines Kündigungsverzichts für Wohnung - nicht mit Zeitmietvertrag verwechseln

Wurde der Mietvertrag für die Wohnung befristet, ist er ausdrücklich auf bestimmte Zeit geschlossen für die Zeit vom (Datum) bis zum (Datum), dann handelt es sich um einen sogenannten Zeitmietvertrag - schauen Sie dann bitte hier:
Zeitmietvertrag Wohnung - befristeter Mietvertrag nicht immer gültig

Mieter und Vermieter vereinbaren beidseitigen Kündigungsverzicht im Wohnungsmietvertrag

Ein Mietvertrag kann auch auf unbestimmte Dauer geschlossen sein, es wird aber vereinbart, dass eine Zeit lang keine Kündigung möglich sein soll.

Das ist bei beidseitigem Kündigungsverzicht für bis zu vier Jahre in Ordnung, und zwar selbst dann, wenn das in einem Formularvertrag, in einer Formularklausel des Mietvertrags steht

Auch bei wirksamem Kündigungsausschluss kann ein Sonderkündigungsrecht in Betracht kommen, siehe dazu den Abschnitt unten.

Kündigungsausschluss - Vereinbarung im Mietvertrag kann unwirksam sein

Ist der Kündigungsverzicht in einer Formularklausel vereinbart, und ist die vereinbarte Zeit für den Kündigungsverzicht länger als vier Jahre, so ist der Kündigungsverzicht völlig unwirksam und der Mietvertrag kann bei Bedarf mit der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet werden.

Eine formularmäßige Kündigungsausschlussklausel ist auch unwirksam, wenn diese eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erstmals nach Ablauf des zulässigen Bindungszeitraums von 4 Jahren zulässt, denn damit würde sich der zulässige Bindungsausschluss von maximal 4 Jahren auf 4 Jahre und 3 Monate verlängern.
Bei Mietverträgen mit Menschen, die ersichtlich ein besonderes Bedürfnis nach Flexibilität und Mobilität haben, kann ein Kündigungsausschluss unwirksam sein, z.B. bei Studenten: Kündigungsausschluss im Mietvertrag für Studenten meist unwirksam
Die Einzelheiten sind sehr kompliziert. Wenn Sie sich als Mieterin oder Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag mit Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht lösen wollen, sollten Sie unbedingt eine anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen

Kündigungsverzicht im Wohnungsmietvertrag - persönliche Lebensverhältnisse ändern sich

Ein Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss soll eigentlich verhindern, dass eine Seite sich vor Ablauf dieser Zeit von dem Mietvertrag lösen kann.

Eine Ausnahme kann aber vorliegen, wenn sich persönliche Lebensverhältnisse so ändern, dass es für Mieter nicht zumutbar ist, an einen Mietvertrag weiterhin gebunden zu sein.

Die zu einer Vertragsauflösung vorliegenden Gründe sind ähnlich wie beim Zeitmietvertrag:
Kündigung Zeitmietvertrag vor Vertragsende - Gründe für Mieter

Wegen einer solchen Situation sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen, ob in Ihrem Fall eine Kündigung Aussicht auf Erfolg hat bzw. der Anspruch auf Vertragsaufhebung durchgesetzt werden kann. Möglicherweise kann auch mit dem Vermieter verhandelt, ein Aufhebungsvertrag geschlossen werden, z.B. wenn der Vermieter Ihnen erlaubt, einen Nachmieter zu stellen.

Im Staffelmietvertrag ist ein Kündigungsverzicht, Kündigungsausschluss vereinbart

Ist eine Staffelmiete vereinbart, dann gilt ein einseitiger Kündigungsverzicht, Kündigungsausschluss des Mieters nur während der ersten vier Jahre.

Danach kann zu jeder Zeit mit gesetzlicher Frist vom Mieter der Vertrag gekündigt werden.

Ein einseitiger Verzicht des Mieters auf sein ordentliches Kündigungsrecht in einem "Staffelmietvertrag" ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofes möglich. Die Dauer darf aber nicht mehr als vier Jahre betragen.

Weitere Einzelheiten:
Staffelmiete Mietwohnung - Regelungen - Vereinbarung wirksam?

Urteil BGH:
Staffelmietvertrag - Kündigungsverzicht für mehr als 4 Jahre

Kündigungsausschluss im Mietvertrag - nur für den Mieter ist die Kündigung ausgeschlossen

Hat nur der Mieter einseitig auf eine Kündigung verzichtet und handelt es sich nicht um einen Kündigungsausschluss im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung (siehe vorstehende Passage), muss dem Mieter vertraglich vom Vermieter eine Gegenleistung gewährt werden, damit der Verzicht wirksam ist.
Wurde vom Vermieter keine Gegenleistung für einen einseitigen Kündigungsverzicht gewährt, dann kann der Mietvertrag vom Mieter vorzeitig gekündigt werden. Dann ist z.B. die Klausel:
„Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ab Beginn des Mietvertrags ein Jahr lang verzichtet ...“,
unwirksam, so der Bundesgerichtshof. Der Mietvertrag kann dann mit der ordentlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Eine Ausnahme kann bestehen, wenn es sich um eine Individualvereinbarung handelt. Die Anforderungen an eine solche Vereinbarung sind aber sehr hoch, daher ist eine zwischen den Mietparteien getroffene "Individualvereinbarung" oft unwirksam.

Kündigungsverzicht, Kündigungsausschluss - Individualvereinbarung im Mietvertrag

Über eine tatsächlich getroffene Individualvereinbarung, Mieter und Vermieter haben individuell einen einseitigen Kündigungsverzicht tatsächlich ausgehandelt, ist ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters sogar länger als 4 Jahre möglich.

Auch hier gilt: Vermieter können sich selten auf eine wirksame Individualvereinbarung berufen, denn die Anforderungen an eine wirksame Individualvereinbarung, für einen wirksamen Kündigungsverzicht, sind sehr hoch:
Mietvertrag - Individualvereinbarung, Vertragsklausel ausgehandelt?
BGH: Kündigungsverzicht durch Individualvereinbarung

Sonderkündigungsrecht trotz Kündigungsausschluss, Kündigungsverzicht

Trotz eines wirksamen Kündigungsverzichts kann für Mieter eine Möglichkeit zur Kündigung des Mietvertrags bestehen, und zwar dann, wenn der Vermieter seinerseits von den Vereinbarungen abweichen will und das Gesetz ein Sonderkündigungsrecht für die Mieter festlegt.

Kündigung des Mietvertrags durch Mieter - Sonderkündigungsrecht, in welchen Fällen?

Ein Sonderkündigungsrecht haben Mieter,

wenn die Miete erhöht wird, § 561 BGB.
wenn der Vermieter eine Modernisierung ankündigt, § 555e BGB.

wenn der Vermieter unberechtigt die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert, § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB, Untervermietung, keine Erlaubnis vom Vermieter - Mietvertrag kündigen,
Wenn der Mieter verstorben ist und der Mietvertrag auf Erben übergeht, haben die ein Sonderkündigungsrecht, § 580 BGB.

Einzelheiten zur Sonderkündigung und Kündigungsfrist finden Sie unter den Beiträgen zur jeweiligen Situation, für die eine Sonderkündigungsmöglichkeit bestehen kann.

Lesetipp

BGH-Urteil:
Kündigungsverzicht, Kündigungsausschluss im Wohnungsmietvertrag

Wohnung zu vorübergehendem Gebrauch zeitweise mieten

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