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Zeitmietvertrag, Vertrag mit Kündigungsausschluss vor Ablauf beenden
Können Mieter eine Beendigung des Mietvertrags für die Wohnung (oder gemietetes Einfamilienhaus) durchsetzen, obwohl im Mietvertrag für einige Jahre ein Kündigungsausschluss, ein Kündigungsverzicht oder ein Zeitmietvertrag vereinbart ist?
Mietvertrag kann Regelung über einen Kündigungsausschluss, Kündigungsverzicht enthalten
In manchen Mietverträgen ist vereinbart, dass beide Seiten für eine bestimmte Zeit - meist für mehrere Jahre - auf die Kündigung des Vertrages verzichten.
- Ohne einen besonderen Kündigungsausschluss im Mietvertrag - bzw. bei unwirksamen vertraglichen Vereinbarungen über einen Kündigungsausschluss - können Mieter mit der gesetzlichen Kündigungsfrist den Vertrag beenden.
Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung wegen Vergleichsmiete oder Modernisierung
Sendet der Vermieter ein Zustimmungsverlangen für eine Mieterhöhung in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, oder eine Mieterhöhung wegen Umlage von Kosten einer Modernisierung, dann entsteht dadurch für die Mieter ein Sonderkündigungsrecht.
Aber sonst ist aus einem Vertrag mit Kündigungsausschluss schwer vorzeitig herauszukommen.
Kündigungsausschluss im Mietvertrag, Zeitmietvertrag - vertragliche Regelungen prüfen
Rechtlich zu prüfen ist zunächst, ob der vereinbarte Kündigungsausschluss vertraglich wirksam ist: Kündigungsverzicht, Kündigungsausschluss im Mietvertrag wirksam?
Das gleiche gilt für den Zeitmietvertrag:
Zeitmietvertrag Wohnung - befristeter Mietvertrag nicht immer gültig
- Fehlt es an der Wirksamkeit, dann ist die Kündigung mit der gesetzlichen Frist möglich.
- Ist der Kündigungsausschluss wirksam, dann führt das grundsätzlich dazu, dass Sie an den Mietvertrag gebunden bleiben.
Kündigungsausschluss - Gründe des Mieters für die vorzeitige Kündigung eines Zeitmietvertrags
Es kann aber nach Abschluss eines solchen Vertrages für Mieter ein dringendes Bedürfnis bzw. die Notwendigkeit entstehen, sich aus dem Mietvertrag lösen zu können.
Es kommt dann darauf an, ob der Vermieter Sie am Mietvertrag festhalten kann, oder ob beim Mieter ein Grund für eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrags vorliegt.
Zeitmietvertrag für Wohnung, Vertrag mit Kündigungsausschluss vor Ablauf beenden
Es können Gründe gegeben sein, die eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags ermöglichen:
Beispiele
Z.B. kann es durch eine neue Partnerschaft und Kinder dazu kommen, dass die Wohnung viel zu klein ist, man sich räumlich vergrößern muss.
Oder durch einen unvermeidlichen Arbeitsplatzwechsel kann die Wohnung vom Mieter nicht mehr genutzt werden.
Oder der Mieter muss in ein Heim, eine betreute Wohnform wechseln.
Oder eine schwere Herzkrankheit des Mieters oder seiner im Haushalt lebenden Angehörigen macht das Treppensteigen zur Wohnung unmöglich, es liegt ein Attest des Facharztes vor.
- Weitere Einzelheiten für bestehende Möglichkeiten, sich als Mieter vorzeitig aus einem solchen Mietvertrag lösen zu können, sind in dem Beitrag:
Zeitmietvertrag vor Vertragsende als Mieter kündigen - Gründe
​​​​​​​besprochen.
Kündigungsausschluss - Anspruch auf eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags?
Ein Anspruch, aus dem Vertrag entlassen zu werden, kann nur ausnahmsweise bestehen:
- wenn Ihr Interesse an der Vertragsbeendigung deutlich schwerer wiegt als das Interesse des Vermieters, Sie am Vertrag festzuhalten,
und - Sie dem Vermieter einen - oder besser mehrere - geeignete Nachmieter stellen, die tatsächlich bereit sind, die Wohnung zu mieten und dem Vermieter ausreichende Sicherheit (Bonität) bieten.
Wenn Sie sich mit dem Vermieter nicht auf eine vorzeitige Vertragsauflösung einigen können, z.B. auch ggf. mit dem Abschluss einer Mietaufhebungsvereinbarung oder einem Mietaufhebungsvertrag:
- Lassen Sie sich unbedingt frühzeitig anwaltlich beraten, ob und wie die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages durchgesetzt werden kann.
Vermieter stimmt vorzeitiger Beendigung eines Mietvertrags nicht zu - Prozess
Wenn der Vermieter der vorzeitigen Beendigung nicht zustimmt, sie aber darauf bestehen wollen, dann kommt es zum Rechtsstreit. Es wird geklärt, ob Ihr berechtigtes Interesse den Mietvertrag vorzeitig zu beenden, größer ist, als das Interesse des Vermieters, auf der Fortsetzung des Mietvertrags zu bestehen. Ein solcher Prozess kann sich hinziehen, meist wird erst viele Monate später entschieden.
Anspruch des Vermieters auf Schadenersatz wegen vorzeitiger Auflösung des Zeitmietvertrags
Kommt es zum Streit und entscheidet ein Richter später, dass kein Anspruch auf die vorzeitige Beendigung des Zeitmietvertrags odes eines Vertrags mit Kündigungsausschluss bestand, dann kann das dazu führen, dass der Vermieter ihm entgangene Miete bis zum vereinbarten Vertragsende geltend machen kann - der Vermieter ist nicht verpflichtet, selbst einen Nachmieter zu suchen.
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