Kündigungsausschluss im Mietvertrag für Mietwohnung

Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters können im Mietvertrag der Wohnung ausgeschlossen oder eingeschränkt werden. 

Ordentliche Kündigung des Vermieters - Ausschluss durch mietvertragliche Vereinbarung

Durch eine „ordentliche Kündigung“ können Vermieter einen Wohnungsmietvertrag - unter Einhaltung der Kündigungsfrist - kündigen, ohne dass ein Verschulden des Mieters vorliegen muss.

Die gesetzlich zugelassenen Kündigungs­gründe für eine solche Kündigung für Vermieter bestehen, in Form von Eigenbedarf, der Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung oder vergleichbar schweren Gründen.

Solche Kündigungsrechte können durch eine miet­vertragliche Vereinbarung eingeschränkt oder ausgeschlossen werden bzw. sein.

Kündigungsausschluss - Beschränkung der Kündigung im Mietvertrag der Mietwohnung

• Bei vielen Wohnungsbeständen, die in der Ver­gangenheit ge­zielt für die Belegschaften bestimmter Betriebe oder Industriezweige, von Genossenschaften oder kommunalen Wohnungsunternehmen errichtet worden waren, wur­­den bei Verkauf dieser Wohnungs­bestände Schutzregelungen für die Mieter im Kauf­vertrag zwi­schen den Eigentümern vereinbart.
• In vielen Fällen sehen diese Vereinbarungen le­benslange Wohn­rech­te für die vorhandenen Mieter, weitere Einschränkungen von Kündigungs­rech­ten und Vor­kaufs­rechte im Verkaufsfalle vor.

Kündigungsschutz bei Werkwohnungen, Genossenschaften, ehemals kommunale Wohnungen

Dieses gilt z.B. für den Bestand der rund 113.000 sogenannten Eisenbahnerwohnungen, welche 2000 an verschiedene Erwerber verkauft wurden und auch für weitere Werkswohnungsbestände, z.B. im Bergbau, der Montanindustrie, sowie bei Verkäufen kommunaler Wohnungsbestände.

Zahlreiche Verträge ehemaliger kommunaler Wohnungsgesellschaften oder Wohnungsgenossen­schaften beinhalten im „Kleingedruckten“ die Textpassage, dass der Vermieter:

„nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig ma­chen“.

Der Bundesgerichtshof bewertet diese Vereinbarung als Einschränkung der gesetzlichen Kündigungs­rechte. Zum Eigenbedarf z.B. müssen demnach noch wichtige Gründe hinzukommen, die eine Kündigung notwendig machen.