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Zurückbehaltungsrecht - Einbehalt von Miete für Wohnung​​​​​​​

Machen Mieter gegenüber dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht für fällige Mietzahlungen oder auch für Betriebskostennachzahlungen geltend, so wird erklärt, dass aus einem bestimmten Grund Miete einbehalten, das Zurückbehaltungsrecht ausgeübt wird.

Zurückbehaltungsrecht ist gesetzlich geregelt

Die gesetzliche Regelung findet sich in ​​​​​§ 273 BGB.

Ein Zurückbehaltungsrecht muss "erklärt" werden, dass heißt, Sie müssen dem Vermieter, der Gegenseite ausdrücklich und nachweisbar mitteilen, dass Sie etwas zurückbehalten: ​​​​​​​Zurückbehaltungsrecht - Miete ganz oder teilweise einbehalten 

In einem Mietvertrag schuldet jede Seite der anderen Vertragsseite bestimmte Leistungen:

Recht auf Zurückbehaltung eines Teils der monatlichen Miete für Mietwohnung durch Mieter

Auch für einen Wohnungsmietvertrag sieht das Gesetz vor, dass ein Teil der Leistung zurückbehalten werden kann, als Druckmittel dafür, dass der Vermieter den Vertrag erfüllt.

Zurückbehaltungsrecht des Mieters an fälliger Miete - Ausüben beinhaltet Risiko

Der Bundesgerichtshof hat das Recht des Mieters auf Zurückbehaltung von Teilen einer Miete stark eingeschränkt: 
Bundesgerichtshof zum Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln

  • Ohne sorgfältige anwaltliche Beratung sollte gegenüber dem Vermieter keine Miete zurückbehalten werden.
  • Bei einem Vermieterwechsel erlischt das Zurückbehaltungsrecht, es muss zunächst der neue Eigentümer mit der Forderung konfrontiert werden.
    Zurückbehaltungsrecht bei Eigentümerwechsel

Als Mieter ein Zurückbehaltungsrecht für die laufende Miete ausüben - Grund

Die Begründung für ein Zurückbehaltungsrecht kann z.B. sein, dass noch unklar ist, ob der Anspruch der anderen Seite wirklich besteht, dass der Anspruch noch nicht fällig ist, oder dass die Gegenseite ihrerseits bestimmte fällige Ansprüche nicht erfüllt hat.

  • Die Leistung der einen Seite steht oft im Zusammenhang mit einer Leistung, die eine Seite zu erbringen hat (z.B. Durchführung einer Instandsetzung).

Lassen Mieter Arbeiten in ihrer Wohnung zu, dann ist es nicht gerechtfertigt, wenn der Vermieter nicht auch seine geschuldete Leistung erbringt, z.B. einen geschuldeten Aufwendungsersatz nicht an den Mieter zahlt.
Instandsetzung Mietwohnung - Mieter entstehen Kosten - Kostenersatz 
Modernisierung - Aufwendungen des Mieters, Erstattung der Kosten

    Zurückbehaltungsrecht - Rückbehalt von Miete gegen den Vermieter als Druckmittel einsetzen

    Möglicherweise zusätzlich zu einer Mietminderung wegen Mängeln kann das Zurückbehaltungsrecht für einen Teil der Miete als Druckmittel eingesetzt werden.

    Es könnte dann ein höherer Betrag als die berechtigte Mietminderung erst einmal zurückbehalten werden. Dies kann sinnvoll sein, wenn z.B. der Mangel nicht beseitigt wird, der Vermieter auch nicht zu erkennen gibt oder ankündigt, dass eine Mängelbeseitigung erfolgt.

    • Bei einer Mietminderung ist meist nicht zu empfehlen, die Miete direkt zu kürzen, weil dadurch ein Mietrückstand (Kündigungsrisiko) entstehen kann.
    • Das gleiche Problem besteht beim Zurückbehaltungsrecht - dieses sollte daher nur nach eingehender anwaltlicher Beratung als Druckmittel eingesetzt werden.

    Zurückbehaltungsrecht für Betriebskostennachzahlung - Prüfung der Abrechnung nicht möglich

    Auch bei der Prüfung einer Betriebskostenabrechnung kann ein Zurückbehaltungsrecht für eine vom Vermieter geforderte Nachzahlung entstehen, wenn der Vermieter keine Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zulässt,
    Betriebskostenabrechnung - Prüfung der Unterlagen nicht möglich 

    oder auch, wenn der Vermieter keine umfassende Belegprüfung ermöglicht, z.B. zu prüfende Verträge nicht vorgelegt werden:
    Betriebskostenabrechnungen prüfen - Mieter will Einsicht in Verträge 

    Zurückbehaltene Miete ist vom Mieter nachzuzahlen, wenn der Grund nicht mehr besteht

    Sobald die geforderte Gegenleistung vom Vermieter erbracht ist, entfällt das Zurückbehaltungsrecht. Die Folge ist:

    • zurückbehaltene, nicht geleistete Zahlungen von Mietanteilen sind dann umgehend nachzuzahlen.


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