Keine Heizkostenabrechnung - Zurückbehalt Heizkostenvorschüsse

Hat der Vermieter für die warmen Betriebskosten innerhalb der Abrechnungsfrist keine Heizkostenabrechnung erstellt, oder ist die Heizkostenabrechnung formell nicht korrekt, dann können Mieter die Heizkostenvorauszahlungen zurückbehalten. Was müssen Mieter für einen Zurückbehalt der Heizkostenvorschüsse beachten?

Vermieter müssen über die gezahlten Heizkostenvorschüsse korrekt abrechnen

Zusätzlich zur Miete schulden Mieter meist die Betriebskoten für die monatlichen Heizkostenvorschüsse.

Der Vermieter ist im Gegenzug dazu verpflichtet, jährlich über die gezahlten Vorschüsse abzurechnen, und zwar innerhalb eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode.
Heizkostenabrechnung Wohnung - Richtigkeit muss Vermieter beweisen. 

Heizkostenabrechnung - über die Heizkostenvorschüsse wurde nicht fristgerecht abgerechnet

Erstellt der Vermieter die Abrechnung nicht innerhalb der Abrechnungsfrist, oder legt er eine formell nicht ordnungsgemäße Abrechnung vor, kann er keine Nachforderungen mehr stellen.

• Die Abrechnungsfrist ist eine Ausschlussfrist für Nachforderungen.

Ausnahmsweise gilt das vorstehende nicht, wenn der Vermieter gute Gründe für die Verspätung hat, die Verspätung dadurch entschuldigen kann.
Die Abrechnungsfrist für Betriebskostenabrechnungen der Wohnung. 

Mieter können Heizkostenvorauszahlungen für warme Betriebskosten einbehalten

Eine weitere Konsequenz einer verspäteten oder formell nicht ordnungsgemäßen Abrechnung ist, dass Mieter berechtigt sind, die laufenden Nebenkostenvorschüsse für die warmen Betriebskosten bis zum Vorliegen der Abrechnung zurückzubehalten. Dadurch soll der Vermieter bewegt werden, die Abrechnung vorzulegen oder zu korrigieren.
Was ist das Zurückbehaltungsrecht?

Das gilt nur, solange das Mietverhältnis noch läuft.
Mietvertrag beendet - letzte Betriebskostenabrechnung kommt nicht.
Wichtig ist beim Einbehalt, dass lediglich die Nebenkostenzahlungen - und nur die für die warmen Betriebskosten - zurückgehalten werden dürfen, die Miete muss ansonsten ungekürzt bezahlt werden.

Zurückbehaltungsrecht für Heizkostenvorschuss - Vermieter über den Einbehalt informieren

Sicherheitshalber sollten Mieter, wenn die Vorauszahlungen zurückbehalten werden, ausdrücklich an den Vermieter schreiben: 

"Es liegt hier für das Abrechnungsjahr ... noch immer keine Heizkostenabrechnung vor, daher behalte ich meine Vorauszahlungen vorerst zurück."

Oder:

"Es liegt hier für das Abrechnungsjahr ... noch immer keine korrigierte Heizkostenabrechnung vor, daher behalte ich meine Vorauszahlungen vorerst zurück."

Zurückbehaltungsrecht endet, wenn die Heizkostenabrechnung richtig erstellt wird

• Zu beachten ist, dass das Zurückbehaltungsrecht nur dazu führt, dass Sie die Heizkostenvorauszahlungen so lange nicht zahlen müssen, bis die Abrechnung formell korrekt, ordnungsgemäß vorlegt wird.
  Beispiel

  Für das Jahr 2022 liegt Ende des Jahres 2023 keine Abrechnung vor.

  Mieter können dann ab Januar 2024 Ihre Heizkostenvorschüsse einbehalten, aber längstens bis Dezember 2024.

• Maximal können also 12 Vorschüsse einbehalten werden.
• Wurde die Abrechnung vom Vermieter zu spät erstellt, dann müssen Mieter eine sich daraus ergebende Nachzahlung nicht zahlen:
  Heizkostenabrechnung zu spät - Nachzahlung, Forderung nicht zahlen 
• Ein Guthaben muss der Vermieter aber immer erstatten oder Mieter können eine Verrechnung vornehmen:
  Heizkostenguthaben - Verrechnung mit Mietzahlung der Wohnung 

Recht auf Einbehalt der Heizkostenvorschüsse - Nachzahlung durch Mieter

• Kommt die fehlende oder eine korrigierte Abrechnung oder sind die zwölf Monate des Folgejahrs abgelaufen, dann müssen die einbehaltenen Vorschuss-Beträge sofort nachgezahlt werden.
• Dies ist erforderlich um zu vermeiden, dass Mietern sonst Mietrückstände angelastet werden können.

Heizkostenabrechnung liegt auch nach weiteren 12 Monaten nicht vor

Die Abrechnung bezieht sich immer auf ein Abrechnungsjahr. Das heißt, über die warmen Betriebskosten im Folgejahr (im Beispiel für das Jahr 2023) müsste eine neue Heizkostenabrechnung vorgelegt werden, die fehlende Abrechnung für das Vorjahr (im Beispiel 2022) ist dafür ohne Bedeutung.

• Auch wenn nach weiteren 12 Monaten die Abrechnung immer noch nicht vorliegt:
  Mieter dürfen nur höchstens 12 Vorschüsse einbehalten.
• Wenn auch für den nächsten Abrechnungszeitraum keine Abrechnung vorgelegt wird, können Mieter wieder im Jahr nach Ablauf der Abrechnungsfrist höchstens 12 Vorschüsse einbehalten.

Klage auf Erstellung und auf Zahlung eines Guthabens aus der Heizkostenabrechnung

Mieter können nach Ablauf der Abrechnungsfrist den Vermieter auf Erteilung der Heizkostenabrechnung verklagen.

Die Klage kann mit einer Klage auf Auszahlung des erwarteten Guthabens aus den warmen Betriebskosten verbunden werden.

Abrechnungsklage

Mieter sollten sich vor solchen Schritten unbedingt fachkundig beraten lassen.