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Heizkostenabrechnung -  Vermieter muss Zeitabgrenzung beachten

Werden Bewirtschaftungskosten des Hauses vom Vermieter auf die Mieter umgelegt, dann stellt sich öfter das Problem der Zeitabgrenzung für die Kostenumlage, so auch bei der Heizkostenabrechnung:

  • Nach dem Gesetz sind jährlich die Betriebskosten abzurechnen, das heißt, die in einem Jahreszeitraum gezahlten Vorschüsse für Betriebskosten sind den in demselben Jahreszeitraum angefallenen Kosten gegenüber zu stellen.
  • Daraus ergibt sich dann eine Nachzahlung oder ein Guthaben für Mieter.

Dabei kann das Abrechnungsjahr (die Abrechnungsperiode) entweder vom 1.1. bis zum 31.12. eines Jahres gehen, es kann aber auch nach dem Mietvertrag ein anderer Jahreszeitraum sein: 
Abrechnungsperiode warme Betriebskosten meist das Kalenderjahr 

Es gibt zwei unterschiedliche Grundansätze:

  • Abflussprinzip:
    Es wird darauf abgestellt, wann der Vermieter selbst die entsprechende Zahlung geleistet hat (die Zahlung "abgeflossen" ist). Fällt die Zahlung in die Abrechnungsperiode, dann wird sie berücksichtigt.
  • Leistungsprinzip:
    Es wird als maßgeblich angesehen, ob die Leistung, um deren Kosten es geht, innerhalb der Abrechnungsperiode erbracht worden ist.

Heizkostenabrechnung - Zeitabgrenzung für Heizkosten nur nach dem Leistungsprinzip

Der Bundesgerichtshof lässt für die warmen Betriebskosten nur die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip zu, weil dies durch die Heizkostenverordnung so vorgeschrieben sei: 
Leistungsprinzip - Bedeutung bei der Abrechnung von Betriebskosten   

Ist eine Mietpartei mehrere aufeinander folgende Perioden in der Wohnung, dann mag man sich vielleicht mit dieser Abgrenzung nicht näher beschäftigen: Was der Mietpartei in der einen Abrechnungsperiode zuviel (weil eigentlich außerhalb der Periode gelegen) in Rechnung gestellt wird, müsste in der davor oder danach liegenden Abrechnungsperiode entsprechend geringer ausfallen.

Mancher Mieter stößt sich daran, dass er dem Vermieter einen Kredit geben soll, der erst in der nächsten Periode ausgeglichen wird. Ob sich Streit darum lohnt, ist allerdings sehr fraglich.

Richtige Zeitabgrenzung für Kosten bei der Heizkostenabrechnung kann wichtig sein

Es kann von erheblicher Bedeutung sein, ob eine Kostenposition in die abzurechnende Abrechnungsperiode fällt, oder den davor oder danach liegenden Zeitraum betrifft.Wichtig wird die korrekte Zeitabgrenzung in einer Betriebskostenabrechnung für die Heizkostenabrechnung dann,

  • wenn vom Vermieter die Abrechnungsperiode geändert wird,
  • oder die Verwaltung oder gar der Eigentümer wechselt (die Abrechnungsmethode kann unterschiedlich sein), aber auch dann,
  • wenn auf eine Mietpartei nur die Kosten für einen Teil des Abrechnungszeitraums umgelegt werden können, z.B. wenn während der Abrechnungsperiode wesentliche Änderungen eintreten, z.B. durch Modernisierungsarbeiten (Heizungseinbau, Warmwasserversorgung), oder wenn eine Mietpartei mitten in der Abrechnungsperiode ein- oder auszieht.




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