Das Leistungsprinzip für Heizkostenabrechnung, warme Betriebskosten

Die Heizkostenabrechnung, die warmen Betriebskosten müssen immer nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden, also nach den Kosten, die in der Abrechnungsperiode entstanden sind.

Warme Betriebskosten sind die Kosten für Heizung und Warmwasser

Als warme Betriebskosten bezeichnet man die Kosten für zentrale Heizung und zentrale Warmwasserversorgung. Fast immer werden dafür mit der Miete Vorschüsse bezahlt.
Vereinbarung über Vorschüsse für Heizkosten und Warmwasser

Heizkostenabrechnung und Abrechnung über Warmwasser jährlich zu erstellen

Über die erhaltenen Vorschüsse muss der Vermieter jährlich abrechnen. Das ergibt sich aus § 556 Abs. 3 BGB. Einzelheiten bestimmt für die warmen Betriebskosten die Heizkostenverordnung.

Anforderungen an die Abrechnung über warme Betriebskosten

Abrechnung der warmen Betriebskosten nach Leistungsprinzip oder Abflussprinzip?

Wird nach dem Leistungsprinzip abgerechnet, dann werden alle Kosten erfasst, die in dem jeweiligen Abrechnungsjahr entstanden sind.
Abrechnung nach dem Abflussprinzip bedeutet, dass alle Kosten in die Abrechnung eingestellt werden, die im Abrechnungsjahr bezahlt wurden.

Beide Methoden sind für die Abrechnung von Betriebskosten allgemein zulässig, weil § 556 BGB darüber keine Regelung trifft.

• Das gilt aber nicht für die Abrechnung von warmen Betriebskosten, also den Kosten für Heizung und Warmwasser, denn hier gilt zusätzlich die Heizkostenverordnung.

Bundesgerichtshof - Für die Abrechnung der warmen Betriebskosten gilt das Leistungsprinzip

Der Bundesgerichtshof  (BGH) entschied mit Urteil vom 1.2.2012 (Az. VIII ZR 156/11 ), dass für die Abrechnung von warmen Betriebskosten immer das Leistungsprinzip anzuwenden ist.

• In der Heizkostenabrechnung dürfen also nur die Kosten abgerechnet werden, die in dem Abrechnungsjahr entstanden sind - egal, wann sie bezahlt wurden.
  

Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV seien abzurechnen die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Dieser Regelung sei zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können.
Zeitabgrenzung bei Heizkosten muss beachtet werden

• Eine Abrechnung über warme Betriebskosten, die hiergegen verstößt, ist insgesamt unwirksam, eine darauf gestützte Nachzahlungsforderung besteht nicht.

Nicht ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung - Widerspruch gegen einlegen

Gegen eine nicht ordnungsgemäße Abrechnung müssen Mieter allerdings Widerspruch einlegen. Dafür kann es ganz unterschiedliche Gründe geben.
Gründe für Widerspruch gegen Heizkostenabrechnung

• Alle Einwände müssen innerhalb der im Gesetz festgelegten Frist beim Vermieter sein.
  Und es sollte nachweisbar sein, dass er sie erhalten hat.

Widerspruch gegen Abrechnung einlegen

Wann endet die Frist für Einwände gegen Abrechnung über warme Betriebskosten?

Recht zur Kürzung des Betrags aus der Heizkostenabrechnung reicht nicht aus

§ 12 der Heizkostenverordnung bestimmt noch, dass Mieter die abgerechneten Kosten um 15 % kürzen können, soweit "nicht verbrauchsabhängig abgerechnet" wird.

Der Vermieter hatte argumentiert, Mieter, die eine falsche Abrechnung erhielten, könnten nicht darüber hinaus die Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt geltend machen.

Das Kürzungsrecht reiche aber nicht aus, so der BGH weiter. Wenn das Leistungsprinzips verletzt sei,  wenn also Kosten einbezogen werden, die nicht in der Abrechnungsperiode entstanden sind, sei die Abrechnung insgesamt unwirksam.

Allerdings habe der Vermieter nach Ansicht des BGH die Möglichkeit, auf den Widerspruch und auch noch innerhalb des Rechtsstreits eine korrekte Abrechnung nachzureichen und damit möglicherweise eine Nachzahlungsforderung neu zu begründen.