Neuer Eigentümer - Prüfung des Zurückbehaltungsrechts für Miete

Wurde gegenüber dem früheren Eigentümer für die Mietzahlung ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt, so ist zu beachten: das Zurückbehaltungsrecht muss bei einem Wechsel des Eigentümers, des Vermieters neu geprüft werden.

Miete für Mietwohnung zurückbehalten, ein Zurückbehaltungsrecht ausüben

Nach dem Gesetz dürfen Mieter ihre Vertragsleistung - also vor allem die Mietzahlung - zurückbehalten,

• wenn der Vermieter seine Vertragspflichten nicht erfüllt.
  

• Der Bundesgerichtshof hat das Zurückbehaltungsrecht stark eingeschränkt.
  BGH-Urteil zu Zurückbehaltungsrecht der Miete wegen Mängeln

• Es ist grundsätzlich zu empfehlen, dass Sie sich fachkundig beraten lassen, wenn Sie einen Betrag in der Höhe einer Monatsmiete zurückbehalten wollen, da ein Kündigungsrisiko entstehen kann.
  

Wechsel des Eigentümers der Wohnung - wie mit Zurückbehaltungsrecht umgehen?

Wurde gegenüber dem bisherigen Vermieter eine Vertragsverletzung gerügt, und wurde deswegen Miete zurückbehalten, dann kann der bisherige Vermieter den Vertrag, sobald das Eigentum an den Käufer übertragen ist, gar nicht mehr erfüllen.

• Das Zurückbehaltungsrecht erlischt damit.
  

Zurückbehaltungsrecht gegenüber altem Vermieter erlischt - gegenüber neuem gilt es nicht

Ob es sinnvoll ist, Beträge (Miete) zurückzubehalten, kann nur im Einzelfall durch fachkundige Beratung geklärt werden.

Ist der Verkauf vollzogen, der neue Eigentümer anstatt des bisherigen Vermieters im Grundbuch eingetragen, dann kann eine weitere Zurückbehaltung von Mieten für zurückliegende Zeit zu Schwierigkeiten führen.

• Zurückbehaltene Beträge sollten Sie jetzt an den bisherigen Vermieter nachzahlen, andernfalls riskieren Sie eine Zahlungsklage des bisherigen Vermieters.
• Der bisherige Vermieter kann wegen eines Zahlungsrückstandes jetzt nicht mehr Ihren Mietvertrag kündigen, aber der neue Eigentümer kann ggf. eine Kündigung wegen bestehender Mietschulden aussprechen. Vorsicht ist also angebracht!

Neuer Vermieter - Bisheriges Zurückbehaltungsrecht gilt nicht gegenüber neuen Eigentümer

Der neue Vermieter weiss oft gar nicht, dass wegen einer Vertragsverletzung des früheren Eigentümers Miete zurückbehalten wurde, z.B. dass eine von Ihnen verlangte Instandsetzung noch offen ist. Oft wird er vom vorigen Eigentümer nicht einmal darüber informiert, dass Mängel vorliegen.

Dann dürfen Sie ihm gegenüber dem neuen Vermieter die Miete (vorerst) nicht einfach zurückbehalten.

• Sie müssen ihn vorher (und nachweisbar) davon informieren, dass der Voreigentümer den Vertrag verletzt hat und diese Vertragsverletzung noch anhält, z.B. weil die Instandsetzung nicht durchgeführt wurde,
• Dem neuen Vermieter sollten Sie eine Mangelanzeige mit Fristsetzung schicken:
  Musterbrief - Mängel der Mietwohnung mitteilen, Reparatur fordern 
• Ob Sie dann gegenüber dem neuen Eigentümer das Zurückbehaltungsrecht ausüben (wenn keine Reparatur erfolgt), sollten Sie mit einer anwaltlichen Beratung klären.