Instandsetzung Wohnung, Mieter entstehen Kosten - Kostenersatz

Für Kosten, die Mietern durch Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters entstehen, muss der Vermieter Aufwendungsersatz leisten.

Instandsetzungsmaßnahmen führen zu Kosten für die Mieter

Hat der Vermieter umfangreiche Arbeiten, größere Instandsetzungen, zum Beispiel die Erneuerung der Elektroleitungen oder Steigeleitungen angekündigt, dann können im Rahmen solcher Arbeiten Mietern Kosten entstehen, z.B. für Renovierungen, Reinigungsarbeiten, Schaffung der Baufreiheit.

• Für die sogenannte "Baufreiheit" (Wegräumen von Sachen, Möbeln und Einrichtung usw.) ist der Vermieter zuständig - erledigen Sie das selbst, dann sollten Mieter mit dem Vermieter am besten vorher vereinbaren, dass für diese Arbeiten Kostenersatz geleistet wird.
  Baufreiheit in Mietwohnungen - Platz für Handwerker schaffen.

Arbeiten zur Instandhaltung der Wohnung müssen Mieter dulden

Arbeiten, die zur Instandhaltung der Wohnung erforderlich sind, sind von den Mietern zu dulden: 
Handwerkern Zutritt verweigert - Kündigung Mietvertrag möglich.

Dafür ist - von Notmaßnahmen abgesehen - eine rechtzeitige Ankündigung und Terminvereinbarung Voraussetzung.

Recht auf Mietminderung wegen Instandhaltungsarbeiten in der Wohnung

Wenn durch die Arbeiten eine erhebliche Beeinträchtigung für die Nutzung der Wohnung entsteht, kann die Miete gemindert werden:
Mietminderung wegen Mängeln der Mietwohnung, was beachten?

Kostenersatz für die Beaufsichtigung von Handwerkern, Arbeiten in der Mietwohnung

Vor Beginn von Arbeiten sollten Mietere prüfen, welche Kosten entstehen können: 
Z.B. Reinigungskosten, erhöhte Kosten für de Essensversorgung, weil die Küche nicht benutzbar ist, Kosten für die Beaufsichtigung der Wohnung, usw.

Mieter sollten prüfen, ob während der Arbeiten eine Person (bzw. die Mieter selbst) in der Wohnung sein sollte, die Arbeiten beaufsichtigt.

• Erforderliche Aufwendungen des Mieters sind in angemessenem Umfang vom Vermieter zu tragen, bzw. dem Mieter zu erstatten, § 555a Absatz 3 BGB.
  Ggf. können Mieter auch einen Vorschuss für ihnen entstehende Kosten verlangen.

• Gleiches gilt übrigens, wenn es nicht um Instandsetzung, sondern um Aufwendungen des Mieters für Modernisierungsmaßnahmen geht.

Vor Beginn der Arbeiten in der Wohnung Vereinbarung über Kostenerstattung schließen

Zur Vermeidung von Streitigkeiten sollte am besten vor den Arbeiten mit dem Vermieter vereinbart werden, dass er für Zeiten der Beaufsichtigung der Wohnung bzw. für andere erforderliche Aufwendungen einen angemessenen Kostenersatz bezahlt.
Kostenerstattung von Aufwendungen des Mieters - Höhe, Stundenlohn. 

• Ob im Streitfall ein Gericht Kosten für eine Aufsichtsperson zubilligt, ist nicht sicher.

Instandsetzung der Mietwohnung - wegen Arbeiten für die Dauer der Arbeiten ausziehen

Für die Vornahme größerer Arbeiten muss auch geprüft werden, ob Mieter während dieser Zeit in der Wohnung bleiben können, ob der Verbleib in der Wohnung zumutbar ist.

Es ist nicht vorauszusehen, ob im Streitfall das zuständige Gericht den Ersatzwohnbedarf anerkennt. Auch während der Arbeiten kann die Belastung für Mieter zu groß werden, wenn alles zu viel wird, Mieter sich dann eine Ersatzunterkunft suchen.

• Welche Kosten ein Gericht als zu erstattenden Kostenaufwand als angemessen ansieht, ist nicht abzusehen.

​​​​​​​Daher sollte auch diese Frage nach Möglichkeit vor Beginn der Arbeiten mit dem Vermieter geklärt und in einer schriftlichen Vereinbarung festgehalten werden.

Instandsetzung Mietwohnung - starke Beeinträchtigung durch Arbeiten, Ersatzwohnung

Ergibt sich, dass die Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten Mietern nicht zugemutet werden können, dann können Mieter durchaus verlangen, dass ihnen die Kosten für von Ihnen besorgten Ersatzwohnraum - zum Beispiel eine Ferienwohnung, oder ein Hotelzimmer - in angemessenem Umfang - ersetzt werden, wenn nicht der Vermieter selbst entsprechenden Ersatzwohnraum zur Verfügung stellt.

Umfangreiche Instandsetzung der Wohnung - Mieter kann die Wohnung nicht nutzen

• Grundsätzlich muss der Vermieter, wenn ein Verbleib in der Wohnung während der Arbeiten Ihnen nicht zugemutet werden kann, je nach Lage des Falles,

  - Umzugskosten, Rückumzugskosten

  - Renovierungs­kosten,

  - Reinigungskosten,

  - Hotelkosten etc.

  übernehmen.

  Mieter müssen nicht jede vom Vermieter angebotene Ersatzwohnung akzeptieren, der Anspruch auf Mietminderung entfällt dadurch nicht.

Umfangreiche Arbeiten in der Mietwohnung - Vereinbarung mit dem Vermieter schließen

Auch Instandhaltungsmaßnahmen, die sich erst mal wenig aufwändig anhören, können ärgerlich werden, wenn Sie nach Beginn der Arbeiten feststellen, dass Sie sich mit dem Vermieter streiten müssen, z.B. weil der entstehende Aufwand unterschätzt wurde, bzw., der Aufwand entgegen der Ankündigung des Vermieters doch sehr erheblich ist.

• Bevor Arbeiten beginnen, sollten Sie nach Möglichkeit mit dem Vermieter eine Vereinbarung erzielt haben, in der ausgeführt ist, welchen Umfang die Instandsetzungsarbeiten haben, welche Räume betroffen sind, an welchen Tagen gebaut wird, wie lange die Arbeiten voraussichtlich dauern, ob nachher eine (Teil-) Renovierung erforderlich wird. Regeln Sie am besten auch, in welcher Höhe Sie für Ihren Aufwand einen Kostenersatz bekommen.
• Dies gilt auch die Vornahme einer Modernisierung:
  Modernisierungsvereinbarung mit Vermieter kann Vorteile bieten. 

Mieter müssen für ihre Aufwendungen, Kosten Belege für Aufwendungen sammeln

Ist keine vorherige Vereinbarung mit dem Vermieter zustande gekommen, dann müssen Sie für eine Erstattung Ihrer Aufwendungen später die Ihnen entstandenen Kosten nachweisen und belegen.
Sie müssen dann auch darlegen, dass Ihre Ausgaben erforderlich waren, wegen der Arbeiten entstanden sind.

Hilfreich ist es den jeweiligen Bauzustand der Wohnung zu dokumentieren (Fotos) und Sie sollten auch Zeugen haben.

• Ist keine Einigung mit dem Vermieter möglich, dann sollten Sie zur Durchsetzung rechtlichen Rat in Anspruch nehmen.
  Kostenerstattung von Aufwendungen des Mieters - Höhe, Stundenlohn. 

In der Wohnung sind Schäden durch die vom Vermieter beauftragten Arbeiten entstanden

Der Vermieter muss die Mietwohnung während der Dauer des Mietvertrages in einem vertrags- und ordnungsgemäßen Zustand halten, daher auch von ihm bzw. seinen Beauftragten verursachte bzw. zu verantwortende Beschädigungen im Rahmen von vorgenommenen Instandsetzungsarbeiten (z.B. an der Tapete usw.) wieder in Ordnung bringen.

Wenn das vom Vermieter nicht erledigt wird, sollten Sie die Schäden genau dokumentieren (Fotos, Zeugen) und den Vermieter zur Schadensbeseitigung auffordern.

• Es kann eine Ersatzvornahme in Betracht kommen, 
• oder auch eine Klage auf Instandsetzung: 
  Mängel beseitigen - Instandsetzung gegen Vermieter einklagen. 
  Lassen Sie sich rechtlich beraten in solchen Fällen.

Keine Mängelbeseitigung durch Vermieter - Mieter repariert in Eigenleistung - Aufwandsersatz

Beseitigen Mieter einen Mangel im Rahmen einer angekündigten Ersatzvornahme selbst, erledigen in Eigenleistung eine Reparatur für die der Vermieter zuständig ist, dann können Mieter dem Vermieter diese Leistung in Rechnung stellen.

Voraussetzung ist immer, dass die Reparatur fachmännisch (fachgerecht) erfolgt ist.

• Mieter können in solchen Fällen als Aufwendungsersatz für eigene Arbeiten nicht den Stundenlohn eines Fachhandwerkers oder einen Meisterlohn verlangen. 
• Einzelne Gerichte haben entschieden, dass jedenfalls Stundenlöhne im Bereich des Mindestlohns für die eigene Arbeitsleistung zu ersetzen sind.
  Weitere Hinweise: Kostenerstattung für Mieter - Höhe der Aufwendungen, Stundenlohn.