Ersatzwohnung wegen Modernisierung - Anspruch für Mieter

Erfolgt eine umfangreiche Modernisierung der Wohnung, die Mieter dulden wollen oder dulden müssen, dann stellt sich oft die Frage, ob sie wegen der Arbeiten eine Ersatzwohnung oder Umsetzwohnung beanspruchen können.

Modernisierung - Was ist eine Umsetzwohnung, was ist eine Ersatzwohnung?

Wenn die bisherige Wohnung einige Zeit nicht bewohnt werden kann, müssen die Mieter anderswo untergebracht werden. Es wird dann nach einer anderen Wohnmöglichkeit, einer Ersatzwohnung gesucht. Das kann z.B. auch eine Ferienwohnung, eine Pension oder auch ein Hotelzimmer sein.

Von einer Umsetzwohnung oder End-Umsetzung spricht man, wenn der Vermieter Ihnen auf Dauer anstelle der bisherigen Wohnung eine andere Wohnung anbietet.

Eine Zwischenumsetzung bedeutet, dass für die Dauer der Arbeiten eine andere Wohnung bezogen wird, nach Abschluss der Arbeiten der Rückumzug in die bisherige Wohnung erfolgen soll.

Es kommt auch vor, dass Vermieter zunächst eine Ersatzwohnung als Zwischenumsetzung vorsieht, und dann später diese Wohnung für eine dauerhafte Anmietung anbietet.

Modernisierung - können Mieter eine Ersatzwohnung, Umsetzwohnung bekommen?

Soll in diesem Zusammenhang für die (neue) Wohnung ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden, so sollten Sie sich rechtlich beraten lassen!

• Einen Anspruch auf eine Umsetzwohnung haben Sie als modernisierungsbetroffener Mieter nicht, aber wenn der Verbleib in der Wohnung wegen vorzunehmender Bauarbeiten nicht zumutbar ist, Arbeiten längere Zeit dauern sollen, dann kann ein wegen einer Modernisierung notwendig werdender Umzug eine persönliche Härte sein.
• Ggf. ist dann sogar wegen dieser persönlichen Härte die Modernisierung nicht zu dulden - dies bedarf einer genauen Prüfung des Einzelfalls.

Unbewohnbarkeit der Wohnung wegen Modernisierung - Umsetzwohnung für Mieter

Teilweise vertreten Gerichte die Meinung, dass der Vermieter bei einer zeitweisen Unbewohnbarkeit der von einer Modernisierung betroffenen Wohnung in seiner Modernisierungsankündigung eine Zwischenumsetzwohnung anbieten muss - sonst könne der Mieter die Duldung verweigern.

Gerade in Gebieten, Städten mit Mangel an Wohnungen kann dies bedeutend sein.

• Dazu sollten Sie aber in jedem Fall eine fachkundige Beratung in Anspruch nehmen und innerhalb der kurzen Frist gegenüber dem Vermieter darlegen, dass die Wohnung unbewohnbar wird, eine Ersatzwohnung / Ersatzwohnraum gebraucht wird.
• Lesetipp zum Thema: 
  ​​​​​​​Ersatzwohnung, Umsetzwohnung wegen Modernisierungsmaßnahme 

Ersatzwohnung notwendig - auch andere Gründe für persönliche Härte

Die Notwendigkeit, für die Dauer der Arbeiten aus der Wohnung auszuziehen, kann eine besondere persönliche Härte für Mieter darstellen.

Auch aus anderen Gründen kann durch die Modernisierung eine besondere persönliche Härte entstehen.

• Diese Gründe müssen dem Vermieter innerhalb einer kurzen Frist mitgeteilt werden,
  § 555d BGB.

Durchführung von Modernisierungsarbeiten - Anspruch auf Umsetzwohnung für Mieter?

Zwischenumsetzwohnung nennt man eine Wohnung, in der der Mieter eine Zeitlang wohnen kann, während seine eigentliche Wohnung durch die Modernisierungsarbeiten (oder sonstige Arbeiten) unbewohnbar ist, bevor er dann in seine frühere Wohnung zurückzieht. Es kommt vor, dass Vermieter eine solche Wohnung von sich aus anbieten.

• Dann sollten Sie eine schriftliche Vereinbarung darüber treffen, wie hoch die Miete dort sein soll, welche Hilfe Sie bei Hin- und Rückzug erhalten und andere Fragen mehr.

Auch auf ein solches Angebot haben Sie als Mieterin oder Mieter grundsätzlich keinen Anspruch.

Modernisierung - Wenn keine Umsetzwohnung, zeitweise eine Ersatzwohnung angeboten wird

Wenn Sie keine (Zwischen-) Umsetzwohnung / Ersatzwohnung angeboten bekommen, müssen Sie sich selbst um Ersatzwohnraum für die Dauer der Unbewohnbarkeit Ihrer eigentlichen Wohnung kümmern. 

Das kann z.B. eine Untermiete bei Freunden oder Bekannten sein oder eine Pension in der Nähe.

• Wichtig ist, das dem Vermieter rechtzeitig anzukündigen! 
• Der Vermieteter muss Ihnen dann, so das Gesetz, in angemessenen Umfang, Ihre deswegen entstehenden Aufwendungen (z.B. Miet- oder Wohnkosten) erstatten.

Das ergibt sich aus § 555a Abs. 3 BGB, der gemäß § 555d Absatz 6 BGB auf Modernisierungen entsprechend anzuwenden ist.

Es bleibt aber ohne eine klare schriftliche Vereinbarung immer die Unsicherheit, für welche Zeit im Streitfall ein Gericht die Unterbringung in einer Ersatzwohnung als notwendig, welche Kosten, welche Miete es als angemessen ansieht.