Schadenersatzanspruch des Vermieters - Verjährung bei Barkaution

Haben Mieter eine Kaution (Barkaution) übergeben, kann der Vermieter für einen vom Mieter verursachten Schaden Schadenersatz möglicherweise auch nach Ablauf der Verjährungsfrist verlangen.

Schadenersatzanspruch des Vermieters - Schaden durch Mieter verursacht

Verursachen Mieter durch schuldhaftes Verhalten einen Schaden an der gemieteten Wohnung oder dem Haus, dann sind sie dem Vermieter zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der Vermieter hat einen Schadenersatzanspruch. Dieser Anspruch richtet sich darauf, dass der schadensfreie Zustand wieder hergestellt werden soll, § 249 BGB. Will der Vermieter stattdessen Geld haben, muss er das verlangen, § 249 Abs. 2 BGB. Erst dadurch wandelt sich der ursprüngliche Anspruch auf Wiederherstellung in einen Geldersatzanspruch.

Und in manchen Fällen hat der Vermieter einen Anspruch auf Geldzahlung erst, wenn er dem Mieter eine angemessene Frist gesetzt hat, den Schaden zu beseitigen, verbunden mit der Erklärung, dass er die Wiederherstellung nach dem Ablauf der Frist ablehne, § 250 BGB.

Kurze Verjährung nach Mietvertragsende für Schadenersatzansprüche des Vermieters

Wird der Mietvertrag beendet, dann beginnt eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten, § 548 Abs. 1 BGB. Diese Frist beginnt (auch für bestimmte Ansprüche des Mieters) mit der Rückgabe der Wohnung. Zweck dieser Regelung ist es, für beide Vertragsseiten eine zügige Klärung herbeizuführen.

• Ist Verjährung eingetreten, kann die andere Seite sich auf diese Verjährung berufen.
  Damit ist dann die Durchsetzung entsprechender Ansprüche ausgeschlossen, auch wenn sie sonst klar bestanden hätten.

Will jemand eine verjährungsbedrohte Forderung durchsetzen, dann muss er vor Eintritt der Verjährung die Forderung bei Gericht geltend machen, oder mit der anderen Seite einen Verzicht auf die Verjährung vereinbaren.

Kaution für Mietwohnung soll Vermieter auch für Schäden absichern

Fast immer verlangen Vermieter vor Ãœbergabe der Wohnung an die Mieter, dass diese eine Kaution leisten. Meist wird eine sogenannte Barkaution geleistet, also der Geldbetrag an den Vermieter gezahlt, der diesen dann separat verwahren muss.
Kaution, Mietsicherheit für Pflichten der Mieter aus dem Mietvertrag

Bleiben Mieten oder Betriebskostenabrechnungen offen, dann kann der Vermieter diese Beträge bei der Rückzahlung der Kaution abziehen. Ebenso gilt das für Zahlungsansprüche wegen Schadenersatzverpflichtungen der Mieter.

Abrechnung der Kaution durch Vermieter - Verwendung für Forderungen

Kautionsrückzahlung - Aufrechnung eines Schadenersatzes mit Zahlungsansprüchen

Rechtlich betrachtet handelt es sich um eine "Aufrechnung": Soweit die Zahlungsansprüche sich decken, erlöschen sie, nur der überschießende Betrag ist von der einen oder der anderen Seite noch zu zahlen.

Hier lockert das Gesetz auch die strenge Verjährungsregelung: Haben beide Seiten Zahlungsansprüche, dann soll es nicht darauf ankommen, wer zuerst zum Gericht geht: Soweit sich die Ansprüche vor Ablauf der Verjährungsfrist "gleichartig" gegenüberstanden, soll die Aufrechnung auch weiterhin möglich sein, § 389 BGB. Und eine solche Aufrechnung soll dann auch gemäß § 215 BGB noch nach Eintritt der Verjährung zu beachten sein.

Vermieter rechnet mit Schadenersatzanspruch gegen Kaution auf

Ein Mieter hatte bei Mietvertragsabschluss eine Barkaution geleistet. Anfang November 2019 hatte er die Mietwohnung zurückgegeben. Ende Mai 2020, also mehr als sechs Monate später, rechnete die Vermieterseite über die Mietkaution ab, behauptete Schadenersatzforderungen in übersteigender Höhe und zahlte dementsprechend die Kaution nicht aus. Der Mieter klagte auf Auszahlung der Kaution. Der Vermieter behauptete, er habe schon vor Ablauf der Verjährungsfrist eine Schadenersatzforderung versandt, das konnte aber nicht nachgewiesen werden. Amtsgericht und Landgericht gaben dem Mieter Recht, verurteilten den Vermieter zur Auszahlung der Kaution nebst Zinsen: Die Forderungen des Vermieters seien verjährt.

BGH: Aufrechnung Schadenersatz gegen Kaution - beiderseitige Zahlungsansprüche

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied mit Urteil vom 10.07.2024 ( Az.: VIII ZR 184/23 ) zu Ungunsten des Mieters, hob das Urteil des Landgerichts auf.

• Zwar sei nach dem Gesetz klar, dass nach Eintritt der Verjährung eine Aufrechnung nur möglich sei, wenn die wechelseitigen Forderungen bereits vor Verjährungseintritt gleichartig gegenübergestanden hätten.
• Ebenso klar sei, dass der Anspruch auf Beseitigung von Schäden erst durch eine Geltendmachung der Schäden und Fristsetzung zu einem Geldersatzanspruch werde.

Nicht nachgewiesen war, dass der Vermieter schon vor Ablauf der Verjährungsfrist eine entsprechende Fristsetzung an den Mieter gesandt hatte.

Aufrechnung möglich wegen Kautionsvereinbarung

Dennoch, so meint der BGH, könne die Kautionsrückzahlung nicht ohne Berücksichtigung des Schadenersatzanspruchs ausgeurteilt werden. Das ergebe sich aus der "beiderseitigen Interessenlage", wenn eine Kaution vereinbart werde. Ob dieser Ansatz überzeugt oder nicht - es ist damit zu rechnen, dass er künftig bei Streitigkeiten berücksichtigt werden wird.

Das Landgericht wird nun prüfen müssen, ob der behauptete Schadenersatzanspruch bestand und in welcher Höhe.