Ausschluss Staffelmiete durch Fördervertrag, Modernisierungsförderung

Durch einen Fördervertrag, z.B. einen Vertrag über Modernisierungsförderung, kann eine Staffelmiete für die Mietwohnung ausgeschlossen sein.

Förderung einer Modernisierung mit öffentlichen Mitteln

Für die Modernisierung von Gebäuden werden häufig vom Bund, den Ländern oder den Gemeinden öffentliche Mittel zur Verfügung gestellt. Dadurch soll erreicht werden, dass mehr Eigentümer die für notwendig gehaltenen Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Durch Förderung aus öffentlichen Kassen können auch Eigentümer zur Modernisierung motiviert werden, die keine Rücklagen haben. Der Bedarf an Eigenkapital für die Eigentümer wird verringert, und auch wenn weiteres Geld durch Kreditaufnahme beschafft werden muss, sinken die Finanzierungskosten.

Auch für die Denkmalpflege gibt es manchmal öffentliche Förderung.

Fördervertrag, Vereinbarungen über die Förderung für Modernisierung

Meist wird darüber ein Fördervertrag geschlossen: Der Eigentümer erhält eine Zusage für eine Förderung bestimmter Maßnahmen (solange noch Geld zur Verfügung steht), der Eigentümer verpflichtet sich, bei gewährter Förderung die vereinbarten Maßnahmen ordentlich durchzuführen.

Modernisierungsförderung - Förderverträge können Miethöhe und Belegung regeln, 

• Oft enthalten solche Förderverträge auch Regelungen über die Miethöhe. Vermieter dürfen dann für eine bestimmte Dauer (Bindungszeit, Bindungsdauer) eine bestimmte Miethöhe nicht überschreiten. (Mietbindung).

Geregelt werden kann auch, dass frei werdende Wohnungen vorrangig an bestimmte Personengruppen vergeben werden müssen (Belegungsbindung).

Modernisierung - Fördervertrag enthält Verbot von Staffelmieten

Ein Fördervertrag in Berlin enthielt die Regelung, dass im Bindungszeitraum unter anderem "Mieterhöhungen nach §§ 10, 10a MHG ausgeschlossen" sind. Das Miethöhegesetz (MHG) galt bis 2001 und erlaubte in § 10 Absatz 2 die Vereinbarung einer Staffelmiete, also einer Mieterhöhung, die automatisch eintritt, in Abständen von mindestens einem Jahr um einen festgelegten Betrag.

Die Staffelmiete ist heute in § 577a BGB geregelt.

Mieter können bei einer wirksamen Staffelmiet-Vereinbarung die einzelne Mieterhöhung meist nicht angreifen. Achtung:
Gilt die Mietpreisbremse, kann die einzelne Staffelmieterhöhung illegal sein.

Vermieter vereinbart Staffelmiete während der Bindungszeit des Fördervertrags

Der Vermieter schloss während der Bindungszeit Mietverträge, in denen für die Zeit nach Ablauf der Bindungsfrist höhere Mieten als im Fördervertrag festgelegt vereinbart wurden, und die Mieten sollten auch im weiteren Verlauf regelmäßig im Sinne einer Staffelmiete steigen. Aufgrund der Wohnungsknappheit lassen sich viele Mieter auf eine solche Regelung ein.

Aber in diesem Fall hatten Mieter Klage erhoben, um feststellen zu lassen, dass diese Vereinbarung einer Mietsteigerung mit Staffelmieten nach Ablauf der Bindungsfrist nicht rechtmäßig sei. Das Amtsgericht gab ihnen Recht.

Landgericht Berlin: Vereinbarung einer Staffelmiete wegen Fördervertrag unwirksam

Die Vermieterin legte Berufung ein, hatte damit aber keinen Erfolg. Das Landgericht Berlin wies durch Beschluss vom 12.02.2024 (Az. 67 S 291/23 ) darauf hin, dass die Berufung ohne Erfolgsaussicht sei.

Der Fördervertrag sei ein Vertrag zugunsten Dritter, die Mieter könnten sich selbst auf die zwischen dem Land Berlin und den Eigentümern getroffenen Vereinbarung berufen.

• Und diese Vereinbarung sei so auszulegen, dass nicht nur während des Bindungszeitraums keine höhere Miete als vereinbart verlangt werden dürfe, sondern während des Bindungszeitraums dürfe auch keine Vereinbarung "nach §§ 10, 10a MHG" geschlossen werden, selbst wenn die eigentliche Mieterhöhung erst nach Ende der Bindungszeit eintreten soll.

Der Hinweis bewegte den Vermieter nicht zur Rücknahme der Berufung und die Berufung wurde durch Beschluss als offensichtlich unbegründet zurückgewiesen.