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Vermietung Wohnung zum vorübergehenden Gebrauch - welche Dauer?

Die beabsichtigte Dauer der Vermietung einer Wohnung kann ein Anhaltspunkt sein, ob ein Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch vorliegt.

Vermietung einer Wohnung zum vorübergehenden Gebrauch

Werden Wohnräume zum vorübergehenden Gebrauch vermietet, dann gelten wesentliche Schutzvorschriften des Mietrechts nicht, die sonst zugunsten der Wohnungsmieter anzuwenden sind,
§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Das betrifft:

  • den Ausschluss von Zeitmietverträgen, für die kein besonderer gesetzlicher Grund vorliegt,
  • den Kündigungsschutz, auch das Recht zur jederzeitigen fristgemäßen Kündigung,
  • die Begrenzung der Miete durch die Mietpreisbremse,
  • die Regelungen über die Mieterhöhung während der Mietzeit,
  • Rechte bei der Umwandlung des Wohnraums in Wohnungseigentum.

Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch zeitweise mieten.

Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch für sieben Monate für Doktorarbeit

Ein zuvor in London lebender Wissenschaftler hatte eine Wohnung in Berlin gesucht, die er gemeinsam mit seiner Frau bewohnen wollte; er selbst wollte dort an seiner Doktorarbeit arbeiten, seine Frau an ihrer Magisterarbeit. Mit dem Vermieter wurden mails gewechselt, und der Mietinteressent besichtigte auch die Wohnung.

Es wurde ein Wohnungsmietvertrag für eine Dauer von sieben Monaten mit einem festen Enddatum abgeschlossen.

Wohnung durch Baulärm beeinträchtigt - Kündigung durch Mieter

Bald nach dem Einzug stellte der Mieter fest, dass die Wohnung stark durch Baulärm einer benachbarten Baustelle beeinträchtigt wurde. Er kündigte fristlos und hilfsweise fristgemäß und zog rasch aus.

Der Vermieter erkannte weder die fristlose Kündigung noch die fristgemäße Kündigung an. Er berief sich darauf, es handle sich um eine Vermietung "zum vorübergehenden Gebrauch", daher sei der Mieter an die vereinbarte feste Mietzeit von sieben Monaten gebunden, könne den Vertrag vor Ablauf nicht kündigen.

Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch - Mieter klagen auf Mietrückzahlung

Der Mieter hatte die Miete für die Wohnung unter Vorbehalt weiter bezahlt, klagte dann auf Rückzahlung der bezahlten Miete.

Das Amtsgericht Berlin-Neukölln wies die Klage des Mieters ab. Die fristlose Kündigung sei nicht gerechtfertigt, weil der Mieter die Wohnung vor der Anmietung besichtigt habe, die örtliche Baustellensituation sei ihm also bekannt gewesen. Aber auch die ordentliche fristgemäße Kündigung sei nicht möglich, denn die Wohnung sei "zum vorübergehenden Gebrauch" vermietet worden. Demnach sei der Mieter verpflichtet gewesen, bis zum Ende der festgelegten Mietdauer die Miete zu zahlen.

Urteil zu Anforderungen an Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch

Das Landgericht Berlin bestätigte in seinem Urteil vom 18.12.2019 (Az. 65 S 101/19), dass eine fristlose Kündigung nicht berechtigt gewesen sei.

Aber im Gegensatz zum Amtsgericht entschied das Berufungsgericht, die ordentliche Kündigung des Mieters sei wirksam, und verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung von Miete.

Mietvertrag über sieben Monate für Anmietung zum vorübergehenden Gebrauch

Das Landgericht führte aus, die Gesetzesbestimmung über "Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch" sei eine Ausnahmevorschrift, sie sei eng auszulegen.

Schon die Dauer von sieben Monaten gehe über die übliche Dauer von Erholungs- und Ferienaufenthalten hinaus. Auch der dem Vermieter bekannte Nutzungszweck (Fertigung der Doktorarbeit) spreche gegen einen "vorübergehenden Gebrauch".

  • Die Regelung über eine "Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch" sei im vorliegenden Fall nicht anzuwenden.
  • Daher bestand für den Mieter das Recht, den Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten zu kündigen, § 573c BGB.

Ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB hätte nur geschlossen werden können, wenn die besonderen im Gesetz genannten Gründe gegeben und im Vertrag festgehalten worden wären. 

Hinweis


Es ist in der Rechtsprechung umstritten, ob die Dauer einer Vermietung für mehr als wenige Monate noch "zum vorübergehenden Gebrauch" erfolgen kann, und ab wievielen Monaten das ausgeschlossen ist - es kommt auf die Umstände des Einzelfalles an.



Redaktion


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