Verwertungskündigung - wirtschaftliches Interesse und Härtegrund

Bei einer Verwertungskündigung, Kündigung aus wirtschaftlichen Gründen, weil der Vermieter einer Mietwohnung meint, er werde an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert, sind die beiderseitigen Interessen abzuwägen, nicht nur Härtegründe der Mieter zu prüfen.

Kündigung der Wohnung wegen nicht angemessener wirtschaftlicher Verwertung

Das Gesetz gibt Vermietern die Möglichkeit, einen Wohnungsmietvertrag wegen einer nicht möglichen angemessenen Verwertung zu kündigen:
Verwertungskündigung für Wohnung aus wirtschaftlichen Gründen.

Eine Verwertungskündigung kann also möglich sein, wenn durch den Fortbestand des Mietvertrages ein Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Vewertung gehindert ist, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Verwertungskündigung - Gründe für eine solche Kündigung des Mieters müssen erheblich sein

Eine Vermietergesellschaft in Berlin wollte ein sanierungsbedürftiges Haus abreißen und kündigte den Wohnungsmietvertrag eines Mieters, weil die Erhaltung unwirtschaftlich sei. Da der Mieter nicht ausziehen wollte, erhob sie Räumungklage.

Das Amtsgericht Berlin-Mitte wies die Klage des Vermieters mit mehreren Gründen ab, unter anderem:

• Die Vermieterin habe bei Erwerb des Grundstücks die Sanierungsbedürftigkeit gekannt, es handle sich ersichtlich um ein Spekulationsgeschäft, die Voreigentümer wie auch die neuen Vermieter hätten die Instandhaltung und Instandsetzung vernachlässigt - es entstehe der Vermieterin kein wesentlicher Nachteil, wenn der Mietvertrag aufrechterhalten bleibe.

Landgericht: Verwertungskündigung des Vermieters unberechtigt, Berufung aussichtslos

Das Landgericht Berlin wies mit Beschluss vom 11.03.2024 (Az. 67 S 289/23 ) darauf hin, dass die Berufung ohne Erfolgsaussicht sei.

• Es sei bei der Frage, ob die Kündigung des Vermieters berechtigt sei, eine Interessenabwägung im Einzelfall vorzunehmen. Das Interesse der Mieter, die Wohnung zu behalten, sei schon auf dieser Stufe zu berücksichtigen.
• Der Vermieter habe keinen Anspruch auf den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil.
• Nur wenn das wirtschaftliche Interesse des Vermieters das Interesse des Mieters am Fortbestand des Mietvertrages wesentlich überwiege, sei eine Kündigung berechtigt.

Es sei nicht ausgeschlossen, das Gebäude maßvoll zu sanieren und die Wohnung der Mieter zu erhalten.

Mieter legten Widerspruch wegen Härtegründen gegen die Verwertungskündigung ein

Der Mieter hatte auch Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt und persönliche Härtegründe angeführt: Er habe in der Wohnung seit sehr vielen Jahren seinen Lebensmittelpunkt, sei dort verwurzelt. Es sei in Berlin extrem schwierig, eine andere Wohnung zu finden, zumal er kein hohes Einkommen habe.

Persönliche Härtegründe oder ein wesentlicher Härtegrund sind meist die letzte Verteidigungsposition für Mieter gegenüber einer Kündigung.
Widerspruch gegen Kündigung der Wohnung - Begründung Härtegründe. 

Hier hat das Landgericht aber bereits bei der Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters berücksichtigt, ob die Verwertungskündigung überhaupt berechtigt ist.

• Das Landgericht entschied, der Vermieterin entstehe durch die Aufrechterhaltung des Mietvertrags kein Nachteil, der die für den Mieter entstehenden Nachteile weit übersteige.
• Daher sei die Verwertungskündigung des Vermieters unberechtigt.

Verwertungskündigung - Ersatzwohnung als Ausgleich nicht angeboten

Das Landgericht weist noch darauf hin, dass die Abwägung vielleicht anders ausgefallen wäre, wenn die Vermieterin dem Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen verbindlich und unwiderrufich angeboten hätte.