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Wohnfläche von Balkon, Terrasse - Anrechnung, Berechnung

Balkon, Loggia, Terrasse werden bei der Berechnung der Wohnfläche mitberechnet. Der richtige Ansatz, zu welchem Anteil die Berechnung erfolgen kann,  ist wichtig für die richtige Wohnfläche im Mietvertrag, für Mieterhöhungen und auch für die abzurechnenden Betriebskosten der Wohnung.

Wohnfläche von Balkon, Terrasse - wie kann die Wohnfläche angesetzt werden?

Umstritten ist aber, mit welchem Anteil die Fläche von Balkonen, Terrassen zur Wohnfläche gerechnet werden. Welche Verordnungen bestimmen das? Sie finden unten Informationen zur Zweiten Berechnungsverordnung (bis 31.12.2003) und zur Wohnflächenverordnung (ab 1.1.2004).

  • Die bei Abschluss des Mietvertrags geltende Regelung ist maßgeblich.

Die richtige Wohnfläche ist Grundlage für Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen

Die Wohnfläche ist für viele Berechnungen im Mietrecht von Bedeutung,

z.B. bei der Mieterhöhung in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete,

bei Betriebskostenumlagen

bei der Umlage von Modernisierungskosten,
aber auch bei der Berechnung einer Mietminderung kann es auf die Wohnfläche ankommen.

Balkon oder Loggia zählen zur Wohnfläche, ebenso die Terrasse - welcher Anteil zählt?

Der Balkon oder die Terrasse werden von der Wohnung aus benutzt, die Loggia ist sogar ganz oder teilweise eingebaut, umschlossen. Das dort Sitzen oder Stehen gehört auch zum Wohnen, und folglich gehören auch der Balkon, die Loggia und die Terrasse zur Wohnfläche. Wenn nicht separat eine Heizfläche oder beheizte Fläche vereinbart ist, dürfen solche Flächen sogar in die Heizkostenberechnung anteilig einbezogen werden.

Andererseits wohnt niemand andauernd auf dem Balkon. Die Fläche kann also nicht voll mit einberechnet werden.

Balkon, Loggia, Terrasse - mit 25 % oder mit 50 % zur Wohnfläche anrechnen?

Die Frage ist dann, mit welchem Anteil diese Flächen einbezogen werden.

Wohnfläche berechnen - Größe der Wohnung feststellen

  • Die Wohnflächenverordnung (§ 4) sagt: Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Die Wohnflächenverordnung gilt aber erst seit dem 1.1.2004.

Die Wohnflächenverordnung ist besonders mieterfreundlich. Flächen unter Dachschrägen werden nur teilweise oder gar nicht in die Gesamtfläche eingerechnet, Balkone und Terrassen mit 25 Prozent, außer die Qualität ist besonders hoch, dann dürfen es 50 Prozent sein.

Davor galt die II. Berechnungsverordnung, und zwar eigentlich nur für den Sozialen Wohnungsbau. In der II. Berechnungsverordnung stand (§ 42), dass bis zur Hälfte der Balkonfläche zur Wohnfläche gerechnet werden kann.

Die Verordnungen gelten aber nicht unmittelbar für jeden Mietvertrag. Nur ganz selten wird im Mietvertrag ausdrücklich auf eine der Verordnungen Bezug genommen.

Bundesgerichtshof zur anteiligen Berechnung der Wohnfläche für einen Balkon, Terrasse

  • Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Verordnungen auch für Mietverträge außerhalb des Sozialen Wohnungsbaus anzuwenden sind, und dass es darauf ankommt, welche der Verordnungen bei Vertragsabschluss galt.
    BGH: Wohnfläche von Balkon
    Für Mietverträge, die ab 1.1.2004 geschlossen wurden, ist damit nur ein Viertel anzurechnen.

Ältere Mietverträge - gibt es eine örtliche Übung, örtliche Ansicht für die Berechnung?

Für frühere Mietverträge kann es noch darauf ankommen, ob sich in einer bestimmten Gegend eine übliche Ansicht ("örtliche Übung") durchgesetzt hat, dass 50 % der Fläche oder aber weniger angerechnet werden. Es gibt Regionen, in denen schon immer nur 25 % angerechnet wurden, in anderen eher 50 %.

Lesetipp


Landgericht Berlin:
Von der Balkonfläche nur 25 % anzurechnen,
insoweit vom Bundesgerichtshof bestätigt.



Redaktion


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