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Wohnfläche von Balkon, Loggia, Terrasse - welche Größe, Anteil zählt?

Balkon, Loggia, Terrasse werden bei der Berechnung der Wohnfläche mitberechnet. Umstritten ist aber, mit welchem Anteil sie zur Wohnfläche gerechnet werden.

Die Wohnfläche ist für viele Berechnungen im Mietrecht von Bedeutung, z.B. bei der Mieterhöhung in Richtung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, bei Betriebskostenumlagen. Aber auch bei Modernisierungsumlagen und bei der Mietminderung kann es auf die Wohnfläche ankommen.

Balkon oder Loggia gehören zur Wohnfläche, ebenso die Terrasse

Der Balkon oder die Terrasse werden von der Wohnung aus benutzt, die Loggia ist sogar ganz oder teilweise eingebaut, umschlossen. Das dort Sitzen oder Stehen gehört auch zum Wohnen, und folglich gehören auch der Balkon, die Loggia und die Terrasse zur Wohnfläche. Andererseits wohnt niemand andauernd auf dem Balkon. Die Fläche kann also nicht voll mit einberechnet werden.

Hinweis

Wenn nicht separat eine Heizfläche oder beheizte Fläche vereinbart ist, dürfen solche Flächen sogar in die Heizkostenberechnung anteilig einbezogen werden.

Balkon, Loggia, Terrasse - mit 25 % oder mit 50 % zur Wohnfläche anrechnen?

Die Frage ist dann, mit welchem Anteil diese Flächen einbezogen werden.

Wohnfläche berechnen - Größe der Wohnung feststellen

  • Die Wohnflächenverordnung (§ 4) sagt: Die Grundfläche von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Die Wohnflächenverordnung gilt aber erst seit dem 1.1.2004. Davor galt die II. Berechnungsverordnung, und zwar eigentlich nur für den Sozialen Wohnungsbau. In der II. Berechnungsverordnung stand (§ 42), dass bis zur Hälfte der Balkonfläche zur Wohnfläche gerechnet werden kann.

Die Verordnungen gelten aber nicht unmittelbar für jeden Mietvertrag. Nur ganz selten wird Im Mietvertrag ausdrücklich auf eine der Verordnungen Bezug genommen.

  • Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Verordnungen auch für Mietverträge außerhalb des Sozialen Wohnungsbaus anzuwenden sind, und dass es darauf ankommt, welche der Verordnungen bei Vertragsabschluss galt.
    Für Mietverträge, die ab 1.1.2004 geschlossen wurden, ist damit nur ein Viertel anzurechen.
    Für frühere Mietverträge kann es noch darauf ankommen, ob sich in einer bestimmten Gegend eine übliche Ansicht ("örtliche Übung") durchgesetzt hat, dass 50 % der Fläche oder aber weniger angerechnet werden. Es gibt Regionen, in denen schon immer nur 25 % angerechnet wurden, in anderen eher 50 %.

Lesetipp


Landgericht Berlin: von der Balkonfläche nur 25 % anzurechnen
insoweit vom Bundesgerichtshof bestätigt.



Redaktion


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