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Verletzung Vorkaufsrecht durch Eigentümer - Schaden für Mieter ermitteln

Der Schaden, bzw die Schadenshöhe des Mieters bei Verletzung seines Vorkaufsrechts ist nicht leicht nachzuweisen.

Wenn der Vermieter Ihr Vorkaufsrecht verletzt hat, wenn er also die Wohnung, die an Sie vermietet wurde, später in Wohnungseigentum umgewandelt hat, und die Wohnung dann verkauft hat, ohne Sie zu informieren, haben Sie grundsätzlich einen Schadenersatzanspruch: 
Vorkaufsrecht des Mieters für Mietwohnung verletzt - Schadenersatz 

Was ist der Schaden des Mieters bei Verletzung seines Vorkaufsrechts?

Der Verkäufer, also der damalige Vermieter / Eigentümer muss ihnen den Schaden ersetzen, der Ihnen durch die Gesetzesverletzung entstanden ist. 

Das heißt, Sie müssen vom Vermieter wirtschaftlich so gestellt werden, als hätte der sich rechtmäßig verhalten. Der eigentliche Verkauf kann aber nicht rückgängig gemacht werden, das Eigentum an der Wohnung erhalten Sie also nicht. Deshalb geht man von folgender Überlegung aus:

  • Der frühere Vermieter hat an den Erwerber zu einem bestimmten Preis verkauft, z.B. 250.000 €.
  • Wenn Sie von der Verkaufsabsicht erfahren hätten, der Vertrag Ihnen vorgelegt worden wäre, hätten Sie diesen Vertrag übernommen.
  • Sie hätten also ebenfalls 250.000 € bezahlen müssen.
  • Sie hätten diese 250.000 € auch gehabt bzw. hätten sie finanzieren können.
  • Die Wohnung war aber im Zeitpunkt des Verkaufs in Wahrheit 280.000 € wert
    (entscheidend ist der sogenannte Verkehrswert).

Dann hätten Sie - bei ordentlicher Information durch den Vermieter - für 250.000 € eine Wohnung erhalten, die 280.000 € wert war.

Hinweis


Der Verkehrswert einer Wohnung kann nur durch Sachverständigengutachten festgestellt werden. Sie müssen also auf jeden Fall dafür Kosten aufbringen.

Schaden bei Vorkaufsrechtverletzung - Ankaufkosten abziehen, Gewinn kann dazu kommen

  • Abzuziehen sind die weiteren Kosten, die Sie im Falle des Kaufs gehabt hätten, also z.B. Finanzierungskosten für den Kaufpreis, Notarkosten, Grunderwerbssteuer.
  • Ist nach dem Verkaufsdatum der Wert der Wohnung weiter gestiegen, dann hätten Sie die Wohnung selbst zu einem höheren Preis verkaufen können. 
  • Diesen entgangenen Gewinn muss der frühere Vermieter ersetzen.
Hinweis


Oft möchte der frühere Vermieter vermeiden, wegen Verletzung des Vorkaufsrechts verklagt zu werden. Es lohnt sich daher, Verhandlungen aufzunehmen, möglicherweise auch einen Vergleich abzuschließen, selbst wenn Sie dabei einen Teil Ihrer möglichen Ansprüche aufgeben.

  • Dringend zu empfehlen ist die frühzeitige Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts.

Redaktion


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