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Allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietvertrag immer gültig?

Mietverträge werden meist nicht in allen Einzelheiten zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt, sondern der Vermieter gibt fast immer einen Vertragstext vor, und dieser Vertragstext wird dann von den Vertragsparteien unterschrieben.

AGB - wenn Klauseln im Mietvertrag mehrfach, in anderen Verträgen des Vermieters stehen

Wenn dieser Vertragstext auch bei anderen Mietvertragsparteien verwendet wird oder auch nur zur mehrfachen Verwendung vorgesehen war, handelt es sich um Allgemeine Vertragsbedingungen, oder allgemeiner: Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB).

Hinweis

Sie kennen das auch aus anderen Geschäftsbereichen, meistens als das „Kleingedruckte“. Wenn solche Vertragsbestimmungen auf einem nicht unterzeichneten besonderen Blatt stehen, oder nach der Unterschrift der Vertragsparteien ausgedruckt wurden,

  • kann fraglich sein, ob diese Bestimmungen überhaupt in den Vertrag einbezogen worden sind — ist das nicht der Fall, dann sind sie gar nicht Vertragsinhalt zwischen Mieter und Vermieter geworden.
  • Dies müsste im Einzelfall geprüft werden.

Vermieter behauptet, dass eine Klausel im Mietvertrag eine Individualvereinbarung ist

Gern wird von der Vermieterseite, die Allgemeine Vertragsbedingungen verwendet hat, angegeben, der Vertrag bzw. die Regelung, auf die es ankommt, sei individuell ausgehandelt worden (und sei daher gar keine "AGB").

In der Regel sind aber die wenigsten Vertragsinhalte – wie etwa die Vertragsdauer oder die Miethöhe – „individuell“ verhandelt worden.

Allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietvertrag sind nicht immer wirksam, gültig

Weil die Bedingungen von der einen Seite — beim Mietvertrag fast immer von der Vermieterseite — vorgegeben werden, 

  • müssen sie in ihrer Wirkung transparent, also für die andere Seite (Mieter) genau überschaubar sein, klar und eindeutig formuliert sein — bei Unklarheiten werden sie zu Lasten des Verwenders (also in aller Regel des Vermieters) ausgelegt 
  • außerdem dürfen sie nicht gegen das gesetzliche Leitbild verstoßen
  • die andere Vertragsseite (Mieter) darf durch die Klausel nicht unangemessen benachteiligt werden

Vertragsbestimmungen, also einzelne Formularklauseln, die diesen Anforderungen nicht entsprechen, sind unwirksam, es gilt dann für diesen Punkt des Vertrages wieder die Regelung des Gesetzes. Wenn in einem Absatz oder Satz mehrere Klauseln stehen, von denen nur ein Teil unwirksam ist, stellt sich die Frage, ob der ganze Satz oder Absatz dadurch entfällt, man spricht vom Blue Pencil Test.

Im Mietrecht hat der Bundesgerichtshof viele Vertragsklauseln, insbesondere zu Schönheitsreparaturen, für unwirksam erklärt. Der BGH betrachtet dabei auch das Zusammenwirken mehrerer Vertragsklauseln: Auch daraus kann sich durch einen Summierungseffekt ergeben, dass mehrere Vertragsklauseln unwirksam sind.

Hinweis
Ob Vertragsbestimmungen in Ihrem Mietvertrag Allgemeine Vertragsbestimmungen sind, ob eine einzelne Vertragsbestimmung schon für sich genommen unwirksam ist, oder durch das Zusammenwirken mehrerer Klauseln, ist schwierig zu beurteilen und hängt oft von Einzelheiten ab.

  • Sie sollten unbedingt fachlichen Rat in Anspruch nehmen. Dort werden Sie auch erfahren, welche vertragliche oder gesetzliche Regelung gilt, wenn die fraglichen Klauseln unwirksam sind.




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