Wohnungsmietvertrag - Allgemeine Geschäftsbedingungen gültig?

Mietverträge für eine Wohnung werden meist nicht in allen Einzelheiten zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt. Der Vermieter gibt fast immer einen Vertragstext bei der Anmietung einer Wohnung vor. In diesen Verträgen sind viele Allgemeine Geschäftsbedingungen enthalten - sind diese immer gültig?

Mietvertrag für Wohnung - sind die im Mietvertrag enthaltenen Klauseln, Regelungen gültig?

Ein vorgedruckter Formularvertrag wird ggf. noch in Einzelheiten ergänzt und von den Vertragsparteien unterschrieben.

Oft stellt sich dann im Nachhinein die Frage, ob eine Klausel, eine im Mietvertrag stehende Vereinbarung, tatsächlich gültig oder unwirksam ist.

Allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietvertrag sind nicht immer wirksam, gültig

Weil die Bedingungen von der einen Seite — beim Mietvertrag fast immer von der Vermieterseite — vorgegeben werden, 

• müssen sie in ihrer Wirkung transparent, also für die andere Seite (der Mieter) genau überschaubar und klar und eindeutig formuliert sein — bei Unklarheiten werden sie zu Lasten des Verwenders (also in aller Regel des Vermieters) ausgelegt,
• außerdem dürfen sie nicht gegen das gesetzliche Leitbild verstoßen,
• die andere Vertragsseite (in der Regel der Mieter) darf durch die Klausel nicht unangemessen benachteiligt werden.

Formularklauseln im Mietvertrag der Mietwohnung - rechtliche Anforderungen

Vertragsbestimmungen, Formularklauseln, die diesen Anforderungen nicht entsprechen, sind unwirksam, es gilt dann für diesen Punkt des Mietvertrages wieder die Regelung des Gesetzes.

• Wenn in einem Absatz oder Satz mehrere Klauseln stehen, von denen nur ein Teil unwirksam ist, stellt sich die Frage, ob der ganze Satz oder Absatz dadurch entfällt. 
• Man spricht dann bei einer Ãœberprüfung vom Blue Pencil Test.

Im Mietrecht hat der Bundesgerichtshof viele Vertragsklauseln, insbesondere zu Schönheitsreparaturen, für unwirksam erklärt.

Der BGH betrachtet dabei auch das Zusammenwirken mehrerer Vertragsklauseln:
Auch daraus kann sich durch einen Summierungseffekt ergeben, dass Vertragsklauseln unwirksam sind.
Mietvertrag der Wohnung - AGB-Klauseln können unwirksam sein 

Zweifel an der Wirksamkeit von AGB-Klauseln im Wohnungsmietvertrag

Zweifel in der Auslegung einer AGB-Klausel können dann zu Lasten des Vermieters, gemäߠ§ 305 c Abs. 2 BGB ausgelegt werden.

Beispiel: 
Austausch Duschstange, Duschabtrennung - keine Kleinreparatur 

AGB-Klauseln im Mietvertrag stehen auch in anderen Verträgen des Vermieters

Wird der Vertragstext auch bei anderen Mietvertragsparteien, für andere Mieter, verwendet oder ist der Vertrag zur mehrfachen Verwendung vorgesehen, dann handelt es sich um Allgemeine Vertragsbedingungen, oder allgemeiner:
Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB).

Vermieter behauptet, die Klausel im Mietvertrag ist eine Individualvereinbarung

Der Vermieter, der Allgemeine Vertragsbedingungen verwendet hat, argumentiert öfter, der Vertrag bzw. die Regelung, auf die es ankommt, sei zwischen ihm und dem Mieter individuell ausgehandelt worden (und sei daher gar keine "AGB").

In der Regel sind die wenigsten Vertragsinhalte – wie etwa die Vertragsdauer oder die Miethöhe – „individuell“ verhandelt worden.

• Für eine Individualvereinbarung bestehen sehr hohe Anforderungen.
• Auch ein handschriftlicher Zusatz im Vertrag ist meist keine Individualvereinbarung.