Rechteübertragung bei Verkauf einer Wohnung mit Ermächtigung

Durch eine Ermächtigung erhält jemand die Erlaubnis, ein ihm nicht zustehendes Recht selbst im eigenen Namen auszuüben. 

Eigentumsrecht steht dem Eigentümer zu - Rechteübertragung

Der Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung hat das Recht, über sein Eigentum zu bestimmen, es zu verkaufen oder auch zu vermieten. Für diese Rechtsposition kommt es darauf an, dass der Eigentümer im Grundbuch steht.

Wer ist Eigentümer der Wohnung - Recht auf Einsicht ins Grundbuch

Aber die Ausübung der Eigentümerrechte kann der Eigentümer - im Einzelfall oder allgemein, für ein konkretes Recht oder alle Rechte, für einen konkreten Vorgang oder auch auf Dauer - auf einen anderen übertragen, durch eine Vollmacht oder durch eine Rechteübertragung.

Rechteübertragung durch einfache schriftliche Vollmacht?

Eine Vollmacht wird meist schriftlich erteilt, z.B. für die Verwaltung der Immobilie.

• Eine Vollmacht berechtigt den Bevollmächtigten, im Namen des Vollmachtgebers zu handeln

Das heißt, die Rechte bleiben weiterhin z.B. bei dem Eigentümer, aber der Bevollmächtigte darf in seinem Namen handeln, ihn vertreten, muss aber auch darauf hinweisen, dass er in fremdem Namen, in Vertretung, in Vollmacht handelt.

Rechteübertragung durch Notarurkunde

Etwas anderes ist es, wenn Eigentumsrechte übertragen werden sollen mit der Wirkung, dass jemand anderes die Rechte im eigenen Namen ausüben darf.

Eigentumsrechte an Grundstücken und Wohnungen können nur durch Notarvertrag, begründet oder übertragen werden, also in einer vor einem Notar errichteten Urkunde.

Es soll dadurch sichergestellt werden, dass nur der wahre Eigentümer - der im Grundbuch verzeichnet ist - über die Rechte verfügt. Es ist aber möglich, dass Rechte so übertragen werden, dass sie schon vor Grundbucheintragung dem künftigen Eigentümer zustehen.

Ermächtigung des Käufers einer Wohnung durch Verkäufer - Übertragung von Rechten

Vom Abschluss eines Kaufvertrags bis zur Eintragung des neuen Eigentümers kann es längere Zeit dauern, es muss ja meist auch erst die Bezahlung des Kaufpreises abgewartet werden. Es kann  vereinbart werden, dass der Käufer schon vor seiner Eintragung im Grundbuch Eigentümerrechte haben soll.

Vor allem im Zusammenhang mit dem Verkauf von Grundstücken, Wohnungen kommt es vor, dass dem Käufer nicht nur eine Vollmacht erteilt wird, sondern eine Ermächtigung, ab sofort Eigentümerrechte des bisherigen Eigentümers als eigenes Recht wahrzunehmen.
Mietwohnung verkauft - Rechte des Käufers vor Grundbucheintrag

Welche Rechte der künftige - noch nicht eingetragene - Eigentümer daraus haben soll, muss sich aus dem vom Notar beurkundeten Vertrag, der Notarurkunde ergeben.

• Meldet sich ein künftiger Eigentümer, der noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, und stellt irgendwelche Forderungen, dann sollte die Vorlage der Notarurkunde verlangt werden.