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Verkauf der Mietwohnung - Rechte des Käufers vor Grundbucheintrag
Ist der Verkauf der Mietwohnung erfolgt, dann dauert es in der Regel einige Zeit, bis im Grundbuch der Käufer als Eigentümer eingetragen ist. Dies ist wichtig, denn der Käufer hat vor der Eintragung ins Grundbuch nicht unbedingt Vermieterrechte.
Verkauf der Wohnung - bisheriger Eigentümer überträgt an den Käufer bestimmte Rechte
Bei einem Wohnungsverkauf wird der Käufer erst mit der Änderung im Grundbuch Eigentümer - und damit automatisch der Vermieter.
Vermieterwechsel, neuer Eigentümer - wer ist wofür verantwortlich?
- Der zum Zeitpunkt der Beurkundung (noch) im Grundbuch eingetragene Eigentümer (der bisherige Vermieter) kann dem Käufer (dem künftigen neuen Vermieter) Rechte übertragen, so dass der Käufer schon vor dessen Grundbucheintrag handeln kann.
Vor der Eintragung ins Grundbuch kann der künftige Eigentümer Vermieterrechte haben z.B.:
- eine Mieterhöhung in Richtung ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ist im Falle einer Mieterhöhung nicht mitzuteilen, dass der Käufer vom Verkäufer ermächtigt worden ist.​​​​​​​
Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete muss begründet sein
Käufer der Wohnung verlangt vor seinem Eintrag ins Grundbuch Mieterhöhung
Ein unverzüglicher Widerspruch gegen das Mieterhöhungsverlangen des Käufers kann die verlangte Mieterhöhung unwirksam machen:
- Ist dem Schreiben des Käufers kein Nachweis (z.B auch Vollmacht) beigefügt, aus der sich die Berechtigung des Käufers ergibt:
Vollmachtsrüge - Vollmachtsmangel unverzüglich rügen, mitteilen
Eine sofortige anwaltliche Beratung ist sinnvoll, auch weil die Mieterhöhung aus anderen Gründen unwirksam sein kann:
Inhaltliche Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen.
Wohnungsverkauf - bisheriger Vermieter, Eigentümer lässt sich durch Vollmacht vertreten
Der neue Eigentümer kann Mietern gegenüber als Vertreter des alten Eigentümers handeln, muss dies dann aber durch schriftliche Vollmacht (im Original) des bisherigen Eigentümers nachweisen:
Vollmacht im Mietrecht - Wozu braucht man diese?
Käufer der Wohnung spricht vor Eintrag ins Grundbuch die Kündigung für den Mietvertrag aus
Der Käufer kann die Wohnung, den Mietvertrag nicht einfach aus Gründen kündigen, die dem bisherigen Eigentümer zustehen, z.B. wegen Mietschulden.
Wenn ein neuer Eigentümer auftritt und Ihnen gegenüber Rechte geltend macht, dann sollten Sie fachkundigen Rat in Anspruch nehmen, wie damit am besten umzugehen ist.
- Ein Mieter, der aus dem Mietvertrag von einer anderen Person (auch dem Käufer der Wohnung) in Anspruch genommen wird, kann den Nachweis für dessen Berechtigung verlangen.
Neuer Vermieter, Eigentümer - was ändert sich, auf was als Mieter achten?
Mietwohnung verkauft, Kündigung wegen Eigenbedarfs durch Käufer der Wohnung
Eine Eigenbedarfskündigung des Wohnungskäufers gegenüber Mietern einer verkauften Mietwohnung, ist immer erst ab Grundbucheintragung des Käufers zulässig.
- Zuvor kann der Käufer keine wirksame Eigenbedarfskündigung aussprechen.
- Die Eigenbedarfskündigung ist auch nicht durch Vollmacht oder durch eine sonstige Ermächtigung des Verkäufers möglich.
In solchen Fällen ist das Einsehen des Grundbuchs möglich, damit man als Mieter den Eigentümer der Wohnung feststellt, überprüft, ob der Käufer schon im Grundbuch eingetragen ist.
Einsicht ins Grundbuch - Eigentümer Mietwohnung, Haus feststellen
Mietwohnung verkauft - Käufer bekommt vom bisherigen Vermieter Rechte eines Eigentümers
Der neue Eigentümer kann in sonstigen Fällen im eigenen Namen handeln, wenn er dazu von dem bisherigen Eigentümer ermächtigt worden ist, z.B. im notariellen Kaufvertrag.
Für Mieter ist das schwierig nachzuvollziehen, weil sie den Kaufvertrag nicht ohne weiteres zu sehen bekommen.
- In der Praxis kommt das sogar häufig vor, zum Beispiel, wenn in dem Kaufvertrag ein Nutzen-Lastenwechsel vereinbart wird.
- Im Kaufvertrag kann z.B. geregelt sein, dass der Käufer ab Zahlungseingang des Kaufpreises (oder sogar schon ab Unterzeichnung des Kaufvertrages) gegenüber Mietern sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abgeben darf.
Dies kann auch den Erhalt der laufenden Mietzahlungen betreffen:
Neuer Eigentümer der Wohnung - an wen die Miete zahlen?
Käufer einer Mietwohnung kündigt vor Grundbucheintragung eine Modernisierung an
Daher ist es sogar möglich, dass ein noch nicht im Grundbuch eingetragener Käufer eine Modernisierung ankündigt und durchführt:
Modernisierung - Angaben in der Modernisierungsankündigung
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