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Verkauf der Mietwohnung - Rechte des Käufers vor Grundbucheintrag

Ist der Verkauf der Mietwohnung erfolgt, dann dauert es in der Regel einige Zeit, bis im Grundbuch der Käufer als Eigentümer eingetragen ist. Dies ist wichtig, denn der Käufer hat vor der Eintragung ins Grundbuch nicht unbedingt Vermieterrechte.

Verkauf der Wohnung - bisheriger Eigentümer überträgt an den Käufer bestimmte Rechte

Bei einem Wohnungsverkauf wird der Käufer erst mit der Änderung im Grundbuch Eigentümer - und damit automatisch der Vermieter.
Vermieterwechsel, neuer Eigentümer - wer ist wofür verantwortlich? 

  • Der zum Zeitpunkt der Beurkundung (noch) im Grundbuch eingetragene Eigentümer (der bisherige Vermieter) kann dem Käufer (dem künftigen neuen Vermieter) Rechte übertragen, so dass der Käufer schon vor dessen Grundbucheintrag handeln kann.
Beispiel

Vor der Eintragung ins Grundbuch kann der künftige Eigentümer Vermieterrechte haben z.B.: 

Käufer der Wohnung verlangt vor seinem Eintrag ins Grundbuch Mieterhöhung

Ein unverzüglicher Widerspruch gegen das Mieterhöhungsverlangen des Käufers kann die verlangte Mieterhöhung unwirksam machen:

Eine sofortige anwaltliche Beratung ist sinnvoll, auch weil die Mieterhöhung aus anderen Gründen unwirksam sein kann: 
Inhaltliche Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen.

Wohnungsverkauf - bisheriger Vermieter, Eigentümer lässt sich durch Vollmacht vertreten

Der neue Eigentümer kann Mietern gegenüber als Vertreter des alten Eigentümers handeln, muss dies dann aber durch schriftliche Vollmacht (im Original) des bisherigen Eigentümers nachweisen:
Vollmacht im Mietrecht - Wozu braucht man diese? 

Käufer der Wohnung spricht vor Eintrag ins Grundbuch die Kündigung für den Mietvertrag aus

Der Käufer kann die Wohnung, den Mietvertrag nicht einfach aus Gründen kündigen, die dem bisherigen Eigentümer zustehen, z.B. wegen Mietschulden.

Hinweis


Wenn ein neuer Eigentümer auftritt und Ihnen gegenüber Rechte geltend macht, dann sollten Sie fachkundigen Rat in Anspruch nehmen, wie damit am besten umzugehen ist. 

Mietwohnung verkauft, Kündigung wegen Eigenbedarfs durch Käufer der Wohnung

Eine Eigenbedarfskündigung des Wohnungskäufers gegenüber Mietern einer verkauften Mietwohnung, ist immer erst ab Grundbucheintragung des Käufers zulässig.

Hinweis


In solchen Fällen ist das Einsehen des Grundbuchs möglich, damit man als Mieter den Eigentümer der Wohnung feststellt, überprüft, ob der Käufer schon im Grundbuch eingetragen ist.  
Einsicht ins Grundbuch - Eigentümer Mietwohnung, Haus feststellen 

Mietwohnung verkauft - Käufer bekommt vom bisherigen Vermieter Rechte eines Eigentümers

Der neue Eigentümer kann in sonstigen Fällen im eigenen Namen handeln, wenn er dazu von dem bisherigen Eigentümer ermächtigt worden ist, z.B. im notariellen Kaufvertrag. 

Für Mieter ist das schwierig nachzuvollziehen, weil sie den Kaufvertrag nicht ohne weiteres zu sehen bekommen. 

Hinweis


  • In der Praxis kommt das sogar häufig vor, zum Beispiel, wenn in dem Kaufvertrag ein Nutzen-Lastenwechsel vereinbart wird.
  • Im Kaufvertrag kann z.B. geregelt sein, dass der Käufer ab Zahlungseingang des Kaufpreises (oder sogar schon ab Unterzeichnung des Kaufvertrages) gegenüber Mietern sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abgeben darf.
    Dies kann auch den Erhalt der laufenden Mietzahlungen betreffen:
    Neuer Eigentümer der Wohnung - an wen die Miete zahlen?

Käufer einer Mietwohnung kündigt vor Grundbucheintragung eine Modernisierung an

Daher ist es sogar möglich, dass ein noch nicht im Grundbuch eingetragener Käufer eine Modernisierung ankündigt und durchführt:
Modernisierung - Angaben in der Modernisierungsankündigung



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