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Baustelle in der Nachbarschaft, anderer Eigentümer - Lärm - Minderung?

Lärm von einer Baustelle auf einem Nachbargrundstück, das einem anderen Eigentümer gehört, berechtigt nur eingeschränkt zur Mietminderung, entschied der Bundesgerichtshof.

Wird der Gebrauch einer Mietwohnung eingeschränkt, dann liegt ein Mangel vor, und der Mieter hat normalerweise einen Anspruch auf Mietminderung.

Es kommt nach dem Gesetz, § 536 BGB,  nicht darauf an, durch welche Ursache der Gebrauch beeinträchtigt wird, insbesondere ob den Vermieter eine Schuld daran trifft.

Baustelle auf Nachbargrundstück verursacht Baulärm - Beeinträchtigungen des Wohnens

Finden auf dem Nachbargrundstück umfangreiche Bauarbeiten statt, dann führen die Einwirkungen von Lärm und Staub häufig zu starker Beeinträchtigung des Wohnens in angrenzenden Wohnungen.

Dennoch soll nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) ein Anspruch der Mieter auf Mietminderung bei Baustellen in der Nachbarschaft nur eingeschränkt bestehen.

Vermieter kann Bauarbeiten, Baulärm, Staub nicht verhindern - eingeschränkte Mietminderung

In einem Urteil vom 29.4.2020 (Az. VIII ZR 31/18 ) argumentierte der BGH, der Vermieter könne solche Arbeiten auf dem Nachbargrundstück oft gar nicht verhindern, er selbst müsse als Eigentümer die Einwirkungen hinnehmen, und könne selbst nur eine Entschädigung vom Nachbarn verlangen, wenn bei den Bauarbeiten andere Gesetze verletzt, z.B. umweltrechtliche Grenzwerte überschritten werden, eine wesentliche Beeinträchtigung des Grundstücks vorliegt, § 906 BGB.

Mieter muss für Mietminderung darlegen, dass Baustelle wesentliche Beeinträchtigung darstellt

  • Der Mieter müsse, entschied der BGH, nicht nur darlegen, dass der Gebrauch seiner Wohnung erheblich beeinträchtigt wird,
  • sondern auch, dass die Baustelle zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des Grundstücks führt, auf dem seine Wohnung liegt.

Mietminderung Baustelle - keine Verhinderung der Beeinträchtigung - Beweis durch Vermieter

Der Vermieter muss dann darlegen und ggf. auch beweisen, dass er die Einwirkungen nicht abwehren kann, und dass er auch keine Entschädigung vom Nachbareigentümer bekommen kann.

Mietminderung wegen Baustellenlärm und Beeinträchtigungen wesentlich erschwert

Die Entscheidung des BGH wird von Fachjuristen stark kritisiert, weil die rechtliche Argumentation fragwürdig erscheint und an den Mieter Anforderungen stellt, die dem Mietrecht fremd sind.
Die Entscheidung wird die Durchsetzung von Mietminderungen für Mieter deutlich erschweren.

  • Es muss im Prozess ausdrücklich und überzeugend vorgetragen werden, dass der Vermieter diese Einwirkungen nicht hätte hinnehmen müssen, dass er wenigstens eine Entschädigung vom Nachbareigentümer verlangen könnte.

Frühere Entscheidungen der Landgerichte, so z.B. LG Berlin 67 S 476/13LG Berlin 67 S 105/18

können nicht mehr ohne weiteres zugrunde gelegt werden.

Hinweis


Nehmen Sie bei Beeinträchtigung durch eine Baustelle auf dem Nachbargrundstück frühzeitig fachkundige Beratung in Anspruch und klären Sie, wie Sie das Maß der Beeinträchtigung dokumentieren können.



Redaktion


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