Mängel in der Mietwohnung oder dem Haus - Pflichten des Vermieters

Die Hauptpflicht des Vermieters ist es, die Mietwohnung oder das Haus und auch zugehörige, mitvermietete Einrichtungen, Mietern in einem gebrauchsfähigen Zustand zur Verfügung zu stellen und in einem gebrauchsfähigen Zustand zu halten.

Mängel in der Mietwohnung - Pflichten des Vermieters, des Eigentümers

Wenn der Vermieter diese Pflichten verletzt, dann kann das zu Ansprüchen für Mieter führen auf

• Mangelbeseitigung (Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes)
• Mietminderung (Reduzierung der Pflicht zur Mietzahlung)
• Schadenersatz (Ersatz von Schäden, die dem Mieter durch den Mangel entstanden sind)
  ​​​​​​​Wenn Mietern durch einen Mangel auch noch ein Schaden entsteht, kann eine Verpflichtung des Vermieters zu Schadenersatz bestehen, aber nur dann, wenn ihn ein Verschulden daran trifft, dass der Schaden entstand.
  

Liegt überhaupt ein Mangel der Mietwohnung vor?

Entscheidend ist zunächst, ob überhaupt ein Mangel vorliegt. Dazu vergleicht man das, was der Vermieter leisten müsste (Sollzustand) mit dem Zustand, der tatsächlich vorliegt. Ist der Zustand schlechter, und führt das zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung, dann liegt ein Mangel vor. Bei jedem einzelnen Mangel muss das geprüft werden.

• Ganz geringfügige Mängel bleiben allerdings unberücksichtigt.

Anzeige von Mängeln der Mietwohnung gegenüber dem Vermieter

Weiter ist es notwendig, dass der Vermieter von dem Mangel weiß. Das muss der Mieter nachweisen, deshalb ist eine schriftliche Mangelanzeige dringend zu empfehlen.
Musterbrief - Mängel, Mietminderung für Mietwohnung mitteilen 

Wichtig ist es, frühzeitig Beweise zu beschaffen, so dass auch später noch nachgewiesen werden kann, von wann bis wann ein Mangel bestand, und wie schwerwiegend er den Gebrauch beeinträchtigt hat. 

Vom Vermieter verlangen, dass Mängel in der Wohnung, dem Haus beseitigt werden

Der Mieter kann verlangen, dass der Vermieter den Mangel beseitigt. 

• Selbst beseitigen sollte der Mieter Mängel nur nach vorheriger Beratung, denn für diese „Ersatzvornahme“ gelten besondere Voraussetzungen. 
• Es kann auch eine Klage auf Instandsetzung in Frage kommen.

Einen Überblick über bestehende Möglichkeiten für die Durchsetzung einer Mängelbeseitigung erhalten Sie hier:
Mängel Mietwohnung - keine Reparatur, Instandsetzung durch Vermieter 

Bei Mängeln der Wohnung - Mietminderung, Schadenersatz

Nach dem Gesetz tritt in dem Moment, in dem der Vermieter von einem erheblichen Mangel weiß, eine Mietminderung ein, das heißt Mieter dürften von diesem Zeitpunkt an eigentlich „der Gebrauchsminderung entsprechend“ weniger Miete zahlen.
Mietminderung muss Vermieter nicht genehmigen - gesetzlich möglich
Mietminderung wegen Mängeln der Mietwohnung, was beachten? 

Es ist aber schwierig, einzuschätzen, wie hoch die Mietminderung für einen bestimmten Mangel — oder mehrere Mängel — ist - Mietminderungstabellen geben nur ungefähre Anhaltspunkte. Die Höhe einer möglichen Mietminderung bemisst sich immer am jeweiligen Einzelfall.

Ziehen Mieter zuviel von der Miete ab, dann kann das zum Risiko einer fristgemäßen oder sogar fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands führen.

• Daher sollte vor dem Einbehalt der Miete unbedingt eine fachliche Beratung erfolgen.

Wegen Mängeln der Mietwohnung - Zurückbehaltung der Miete

Es gibt auch die Möglichkeit, Mietzahlungen zurückzubehalten, um Druck zur Mangelbeseitigung auszuüben.

• Auch hier ist schwer einzuschätzen, wie viel Miete zurückbehalten werden kann, ohne das Risiko einer Kündigung einzugehen. Eine Zurückbehaltung von Mietzahlungen sollte ohne rechtliche Beratung nicht durchgeführt werden.

Es gibt keine Verjährung, Verwirkung für die Beseitigung von Mängeln in der Mietwohnung

Der Anspruch auf Beseitigung von Mängeln verjährt nicht. Hier kann es aber eine Rolle spielen, ob der Mieter den Mangel bei der Anmietung kannte oder hätte erkennen müssen:

Neue Mietwohnung - von Anfang an Mängel, Schäden vorhanden 

Demgegenüber können Ansprüche auf Mietminderung und auf Schadenersatz durch Verjährung - und in ganz seltenen Fällen durch Verwirkung ausgeschlossen sein.