Erhöhung Heizkostenvorauszahlung wegen steigender Energiekosten

Der Vermieter kann eine Erhöhung, Anhebung der Heizkosten-Vorauszahlungen verlangen, wenn steigende Energiekosten belegt sind.

Energiekosten: Heizkosten-Vorauszahlungen im Mietvertrag

Bei Wohnraummietverträgen besteht meist die Vereinbarung, dass zusätzlich zur Miete monatliche Vorauszahlungen zu leisten sind für die warmen Betriebskosten, also die Kosten von Heizung und Warmwasserbereitung, insbesondere Energiekosten. Über diese Vorauszahlungen muss der Vermieter dann jährlich abrechnen.

Heizkostenabrechnung und Heizkosten-Vorauszahlung

Aus der Abrechnung, die innerhalb von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen muss, ergibt sich dann, ob die Vorauszahlungen zu hoch waren - am Ende ein Guthaben blieb -, oder ob eine Nachzahlung zu leisten ist, weil die Vorauszahlungen zu niedrig waren. Dementsprechend kann jede Seite verlangen, dass die Vorauszahlungen angepasst werden, § 560 BGB.

• Hat die Abrechnung eine Nachzahlung ergeben, kann der Vermieter die Erhöhung der monatlichen Vorauszahlung verlangen.

Erhöhung der Vorauszahlung für Heizkosten muss angemessen sein

Der Vermieter darf allerdings nur angemessene Vorauszahlungen verlangen, § 556 Abs. 2 BGB, und er muss das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten, § 560 Abs. 4 BGB.
Ein Vermieter wollte sich nach einer Abrechnung nicht damit zufriedengeben, die Vorauszahlung auf den Ergebnisbetrag der Abrechnung anzupassen, also auf ein Zwölftel des für das Vorjahr abgerechneten Betrages, sondern setze einen "Sicherheitszuschlag" von 10 % hinzu wegen steigender Preise. Die Mieter wehrten sich dagegen.

BGH: Betrag der letzten Heizkosten-Abrechnung grundsätzlich maßgeblich

Amtsgericht und, Landgericht gaben den Mietern Recht, und auch der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte mit Urteil vom 28.9.2011 (Az. VIII ZR 294/10 ) im Ergebnis: Der Vermieter kann nicht einfach wegen allgemeiner Preissteigerungen den Vorauszahlungsbetrag erhöhen.

• Allerdings wollte der BGH nicht ausschließen, dass von dem Ergebnisbetrag der letzten Abrechnung abgewichen wird, wenn Umstände eingetreten sind oder eintreten, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich klar beeinflusst werden.
• Wenn es konkrete Hinweise auf beträchtliche Erhöhung der Energiepreise gibt, wird der Vermieter also verlangen können, dass die Mieter höhere Vorauszahlungen leistet. Er muss das begründen, und er muss im Falle eines Prozesses auch entsprechende Beweise vorlegen.

Erhöhung der Heizkosten-Vorauszahlungen auch nach der Abrechnung?

Normalerweise werden die Vorauszahlungen verändert mit dem Schreiben, in dem die Abrechnung vorgelegt wird. Das Gesetz schreibt dies aber nicht genau vor. Wenn ein Vermieter erst während der weiteren Monate eine Erhöhung der Vorauszahlungen verlangt, könnte auch das von den Gerichten als wirksam angesehen werden.

• Wenn Einwände gegen die letzte Abrechnung bestehen, kann ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der weiteren Vorauszahlungen bestehen. Das sollten Sie aber frühzeitig fachkundig prüfen lassen.

Kündigungsrisiko wegen nicht gezahlter Vorauszahlungen für Heizkosten

Vorauszahlungen gehören zur "Miete", Nichtzahlung kann daher zu Mietrückständen führen und dem entsprechenden Kündigungsrisiko. Ob eine Erhöhung der Vorauszahlung berechtigt war, ob eine entsprechende Kündigung wirksam ist, erfahren Sie dann möglicherweise erst am Ende eines Räumungsprozesses. Diesen Stress und dieses Risiko sollten Sie vermeiden.

• Achten Sie strikt darauf, dass die Differenzen aus der geforderten Erhöhung der Vorauszahlungen nicht höher sind als eine Monatsmiete.
• Wenn es um weitere Mietzahlungspflichten Streit gibt (z.B. wegen einer Mietminderung), dann sollten Sie darauf achten, dass der Gesamtbetrag nicht höher ist als eine Monatsmiete.

Lassen Sie sich fachkundig beraten!