Nutzung Wohnung nicht möglich - Vermieter muss Notunterkunft zahlen

Ist der Vermieter schuld daran, dass die Nutzung der Mietwohnung nicht mehr möglich ist, dann muss er seinen Mietern die Kosten einer Notunterkunft bezahlen.

Vermieter muss dafür sorgen, dass Mietwohnung benutzbar ist

Der Vermieter muss dem Mieter einer Wohnung den Gebrauch der Wohnung gewähren. Das ist die Hauptpflicht des Vermieters, § 535 Abs. 1 BGB.

Das gilt auch, wenn der Vermieter selbst die Wohnung nur gemietet hat, der Endnutzer Untermieter ist.

Wohnung nicht mehr bewohnbar durch Schuld des Vermieters - Schadenersatz für Mieter

Der Vermieter, der schuldhaft seine Hauptpflicht, den Gebrauch der Wohnung seinen Mietern zu gewähren, überhaupt nicht erfüllt, ist grundsätzlich zum Schadenersatz verpflichtet.

Anders ist es nur, wenn der Vermieter überhaupt nichts für die Nichtbenutzbarkeit kann, etwa wenn die Wohnung durch ein Unwetter oder einen Brand zerstört wird.

• Hat der Vermieter (bzw. auch ein Hauptmieter als Vermieter) verschuldet, dass die vermietete Wohnung nicht benutzt werden kann, und muss der Mieter eine Ersatzunterkunft anmieten, dann muss der Vermieter entsprechende Kosten als Schadenersatz zahlen.
  Als Mieter Schadenersatz verlangen.

Kosten einer Notunterkunft als Schadenersatz für unbenutzbare Mietwohnung

Ein Hauseigentümer hatte Wohnungen in Hamburg vermietet an einen Zwischenvermieter, der dann eine Wohnung an eine Familie mit vier Kindern (unter-)vermietet hatte; die "Untermiete" der Familie wurde als "Kosten der Unterkunft" direkt vom Grundsicherungsamt bezahlt.

Es kam zum Streit zwischen dem Eigentümer und dem Zwischenvermieter, am Ende schlossen beide einen Vergleich, in dem sich der Zwischenvermieter zur Rückgabe der Wohnungen verpflichtete.

Nun kündigte der Zwischenvermieter den Mietvertrag der Familie fristlos, hilfsweise ordentlich. Auch der Hauseigentümer verlangte von der Familie die Räumung. Die Familie räumte die Wohnung und wurde in einer "Notunterkunft" untergebracht, die das Land Hamburg bezahlte.

Das Land Hamburg verlangte vom Zwischenvermieter die Kosten der Notunterkunft als Schadenersatz.  Die Mieter hätten einen Schaden erlitten, den das Land getragen habe, und damit sei der Schadenersatzanspruch der Mieter auf das Land übergegangen.

BGH-Urteil: Vermieter muss Schadenersatz für Kosten der Notunterkunft zahlen

Das Amtsgericht hatte den (Zwischen-)Vermieter zum Schadenersatz verpflichtet, das Landgericht hatte die Klage weitgehend abgewiesen. Das Landgericht meinte, Unterbringungskosten, die der Staat leistet, seien kein Schaden des Mieters, das liege zu weit außerhalb des Vertragszwecks eines Mietvertrages.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied gegenteilig durch Urteil vom 21.6.2023 (Az. VIII ZR 303/21  ): Der (Zwischen-)Vermieter muss die Kosten der Unterkunft als Schadenersatz an das Land bezahlen.

Schadenersatzpflicht gegenüber Mietern, weil die Nutzung der Wohnung nicht möglich ist

• Mieter hätten, so der BGH, auch dann einen Schadenersatzanspruch, wenn ihnen der Gebrauch der Wohnung ganz entzogen werde, § 536 Abs. 3 BGB.
• Nicht nur dann, wenn die Mieter es schaffen, einen (teureren) Ersatzmietvertrag abzuschließen, kann ihnen ein Schaden entstehen, sondern auch wenn dies scheitert, und die Mieter in einer Notunterkunft unterkommen müssen.

Da die Familie keinen anderweitigen Wohnraum gefunden habe, sei auch die Unterbringung in der Notunterkunft noch eine Folge der Entziehung der Wohnung. Es spiele auch keine Rolle, dass die Familie in der "Notunterkunft" nicht die Rechte und Pflichten eines Mieters im Sinne der §§ 535 ff. BGB hatte, denn die Notunterbringung sei erforderlich gewesen, um Obdachlosigkeit zu verhindern, die auf den vom Vermieter (Hauptmieter) verschuldeten Wohnungsverlust zurückging.

• Der den Endmietern zustehende Schadenersatzanspruch sei, weil das Land Hamburg die Unterbrinungskosten direkt für die Endmieter bezahlt hat, gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II auf das Land übergegangen.

Unbenutzbare Wohung - Gericht muss über Höhe des Schadenersatzanspruchs neu entscheiden

Der BGH hob das Landgerichtsurteil auf. Das Landgericht wird nun prüfen müssen, in welcher Höhe der Schadenersatzanspruch besteht.

- Dabei könne die Zeitdauer, für die Schadenersatz gezahlt werden muss, beschränkt sein.
- Der Anspruch sei auch nicht beschränkt auf die bisherige Miete, sondern auch Mehrkosten könnten ersatzpflichtig sein, wenn der Wohnraum angemessen ist.