Untervermietung einer Wohnung mit hoher Miete - Kündigung möglich

Wird bei der Untervermietung eine deutlich höhere Miete verlangt als der Hauptmieter selbst zahlt, kann das die Kündigung des Hauptmietvertrages durch den Vermieter zur Folge haben.

Anspruch auf Erlaubnis für Untervermietung bei berechtigtem Interesse

Wohnungsmieter haben den Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der gemieteten Wohnung, wenn nach ihrem Mietvertragsabschluss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entsteht,  § 553 Abs. 1 BGB.

Mieter müssen dann die entsprechende Erlaubnis des Vermieters einholen.

Wirtschaftliche Entlastung kann berechtigtes Interesse für Untervermietung begründen

Wenn nach Abschluss des Mietvertrages die Miete steigt, das Einkommen sinkt oder weitere wirtschaftliche Belastungen beim Mieter eintreten, kann ein berechtigtes Interesse beim Mieter auch darin bestehen, eine gewisse wirtschaftliche Entlastung zu erhalten.

Grund für Untervermietung: Wohnung ist zu teuer.

Erlaubnis für Untervermietung muss eingeholt werden - befristete Erlaubnis

Ein Wohnungsmieter, der für eineinhalb Jahre im Ausland zu tun hatte, verlangte vom Vermieter zunächst eine Untervermietungserlaubnis bis zum vorgesehenen Zeitpunkt seiner Rückkehr, und erhielt diese befristete Erlaubnis. Als sich sein Auslandsaufenthalt verlängerte, bat er um erneute Untervermietungserlaubnis, bekam aber keine Antwort.  Er vermietete dennoch seine Wohnung wieder unter, und zwar für weit mehr als die von ihm selbst geschuldete Miete. Dem Vermieter teilte er auf Nachfrage mit, er sei weiterhin im Ausland, die Wohnung sei untervermietet.

Der Vermieter traf bei einer Besichtigung die Untermieter an und erteilte dem Hauptmieter eine Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung. Da der Hauptmieter die Untervermietung nicht beendete, kündigte der Vermieter den Hauptmietvertrag fristlos und fristgemäß, und erhob schließlich Räumungsklage.

Gewinnerzielung bei Untervermietung ist kein berechtigtes Interesse 

Das Landgericht Berlin verurteilte den Hauptmieter zur Räumung mit der Begründung, der Vermieter müsse nicht zulassen, dass der Hauptmieter durch die Untervermietung einen Gewinn erwirtschaftet, an dem er nicht beteiligt sei. Außerdem verstoße die verlangte Untermiete gegen die Bestimmungen der in Berlin geltenden Mietpreisbremse.
Der Bundesgerichtshof hat das Räumungsurteil durch Urteil vom 28.01.2026 - VIII ZR 228/23 - bestätigt, aber mit anderer Begründung:

• Zwar stelle der Wunsch, die eigenen Mietaufwendungen zu verringern, ein berechtigtes Interesse dar.
• Davon sei aber eine Gewinnerzielung des Mieters nicht umfasst. 

Der Mieter habe somit für diese Untervermietung kein berechtigtes Interesse gehabt.

Betriebskosten und Möblierungzuschlag ungeklärt

Der Hauptmieter hatte sich darauf berufen, er habe von den Untermietern eine Pauschalmiete genommen, die auch die Betriebskosten umfasste, so dass der "Gewinn" entsprechend geringer gewesen sei. Das scheint im Prozess nicht weiter geklärt worden zu sein.

Und der Hauptmieter gab an, die Wohnung sei vollmöbliert gewesen. Ob und in welcher Höhe eine Möblierung bei der Frage einer "Gewinnerzielung" im Einzelfall zu berücksichtigen ist, ließ der BGH offen.