Zwangsversteigerung von Haus, Wohnung - gilt Kündigungsausschluss?

Hat das Haus oder die Wohnung durch Zwangsversteigerung einen neuen Eigentümer bekommen, dann kann dieser eine Kündigung des Mietvertrags schicken - was ist, wenn im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss vereinbart ist? 

Zwangsversteigerung des Hauses, der Wohnung - vereinbarter Kündigungsausschluss gilt nicht

Ein im Vertrag stehender Kündigungsausschluss gilt in diesem Falle nicht, für den Ersteigerer ist die Kündigung möglich.

Neuer Eigentümer für Haus, Wohnung durch Zwangsversteigerung - Ersteher
Zu einer Versteigerung der Immobilie kann es kommen

• als Zwangsversteigerung, wenn der bisherige Eigentümer Schulden hat, und der Gläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt, oder
• wenn mehrere gemeinschaftliche Eigentümer sich nicht einigen können und die Auflösung der Gemeinschaft durchsetzen, die sogenannte Teilungsversteigerung.

Denjenigen, der die Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung erwirbt, nennt man den Ersteher.

Der Ersteher erwirbt das Grundstück nicht durch einen mit dem früheren Eigentümer ausgehandelten Kaufvertrag, sondern infolge der öffentlichen Versteigerung.

Zwangsversteigerung - Kündigung der Wohnung, des Hauses durch neuen Eigentümer

Das Gesetz, § 57a ZVG, gibt dem Ersteher ein Sonderkündigungsrecht, allerdings nur in dem Falle der Zwangsversteigerung durch einen Gläubiger
- dies gilt also nicht bei der Teilungsversteigerung, durch eine Teilungsversteigerung entsteht kein Sonderkündigungsrecht.

Das Sonderkündigungsrecht muss zum nächstmöglichen Termin ausgeübt werden.

Zwangsversteigerung - Kündigung des Mietvertrags als Folge

• Wenn sich jemand meldet mit der Behauptung, er habe das Grundstück oder die Wohnung ersteigert, muss er den entsprechenden Gerichtsbeschluss vorlegen. Anhand des Aktenzeichens sollten Mieter dann beim Amtsgericht prüfen, ob es eine Gläubigerversteigerung oder eine Teilungsversteigerung war.

Kündigungsausschluss im Mietvertrag - im Fall einer Zwangsversteigerung wirksam?

Ein Vermieter hatte mit seinem Mieter im Mietvertrag einen dauerhaften Kündigungsausschluss vereinbart: "Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen". Später betrieb ein Gläubiger des Vermieters die Zwangsversteigerung und erhielt den Zuschlag für das Grundstück.

Der Bundesgerichtshof hatte die Frage zu prüfen, ob der vertragliche Kündigungsausschluss auch in diesem Falle wirksam ist.

• Er entschied mit Urteil vom 5. 9. 2021  (Az. VIII ZR 76/20 ), dass der Ersteher einen solchen vertraglichen Kündigungsausschluss nicht beachten muss.
• Anders ist es, wenn im Grundbuch ein Wohnrecht des Mieters eingetragen ist.
  

Neuer Eigentümer kündigt nach Zwangsversteigerung - Kündigungsgründe

Allerdings kann auch der Ersteher sich nur auf die Kündigungsgründe berufen, die das Gesetz in § 573 BGB vorsieht, und der entsprechende Kündigungsgrund muss auch tatsächlich vorliegen.

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Mietvertrag gilt auch nach Zwangsversteigerung weiter

Wird der Mietvertrag nicht durch das Sonderkündigungsrecht beendet, dann gilt der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten auch gegenüber dem neuen Vermieter. Dann gilt auch der Kündigungsausschluss für spätere Kündigungen, etwa wegen Eigenbedarfs.

Zwangsversteigerung Wohnung, Grundstück - der Mietvertrag gilt weiter