Zwangsversteigerung Wohnung, Grundstück - Mietvertrag gilt weiter

Im Wege der Zwangsversteigerung kann ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung an einen neuen Eigentümer gehen. Der Mietvertrag geht dann vollständig auf den neuen Eigentümer über.

Wie kommt es zur Zwangsversteigerung der Wohnung, des Grundstücks?

Zu einer Zwangsversteigerung des Grundstücks oder einer Eigentumswohnung kann es aus unterschiedlichen Gründen kommen.

Sind mehrere Personen gemeinschaftlich Eigentümer des Grundstücks oder einer Eigentumswohnung  - z.B. auch als Erben eines früheren Eigentümers -, dann kann jeder Miteigentümer verlangen, dass diese Gemeinschaft aufgelöst wird. Das kann durch eine Teilungsversteigerung geschehen.

Zwangsversteigerung der Wohnung und Teilungsversteigerung

Meist kommt es zur Zwangsversteigerung, weil der Grundstückseigentümer oder der Eigentümer einer Eigentumswohnung Kredite nicht zurückzahlt, die im Grundbuch für diese Immobilie als Belastung eingetragen sind. Der Kreditgeber - meist eine Bank - kann dann die Immobilie durch Versteigerung zu Geld machen.

Auch wegen sonstiger Schulden kann von einem Gläubiger die Zwangsversteigerung einer Immobilie betrieben werden. Diese Fälle sind aber selten.

Davon zu unterscheiden ist die Teilungsversteigerung bei gemeinschaftlichem Eigentum an einer Immobilie, auch nach dem Tod des bisherigen Eigentümers, oder im Falle einer Scheidung, wenn die Beteiligten nicht gemeinschaftliche Eigentümer bleiben wollen.

Können die Beteiligten sich nicht einigen, dann kommt es zur Zwangsversteigerung, hier einer sogenannten Teilungsversteigerung.

Sonderfall Teilungsversteigerung - kein Sonderkündigungsrecht des Mietvertrags für Erwerber

Im Rahmen einer Scheidung oder auch bei einem Todesfall kann es zur Versteigerung einer Immobilie kommen, zur sogenannten Teilungsversteigerung. Ist sich das Paar uneinig, wer die Wohnung oder das Haus bekommen soll, oder können sich Erben nicht einigen, dann kommt es oft zu einer Teilungsversteigerung.

• Für den Erwerber in einer Teilungsversteigerung gilt nicht das Sonderkündigungsrecht, das sonst für den Erwerb in einer Zwangsversteigerung: 
  

Zwangsversteigerung Wohnung - Kündigung Mietvertrag als Folge. 

Was passiert bei der Zwangsversteigerung einer Wohnung?

In einem genau geregelten Verfahren wird die Immobilie öffentlich in einem Versteigerungstermin angeboten. Wer das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag, das heißt, das Eigentum an der Immobilie geht auf diesen neuen Eigentümer, den sogenannten Ersteher, über.

• Bei der Zwangsversteigerung geht das Eigentum mit dem Zuschlag im Versteigerungstermin über, nicht erst mit der Grundbucheintragung.

Kann nach Zwangsversteigerung der neue Eigentümer den Mietvertrag der Wohnung kündigen?

Der Ersteher in der Zwangsversteigerung, also der neue Eigentümer, kann den Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsrist kündigen, § 57a ZVG.

• Für Wohnungsmieter besteht in solchen Fällen der volle Kündigungsschutz. Weitere Einzelheiten:
  Kündigung wegen Zwangsversteigerung.
  
• Für den Erwerber in einer Teilungsversteigerung gilt dieses Sonderkündigungsrecht nicht.
  Der Ersteher hat in diesem Fall nur die normalen Kündigungsrechte.
  

Zwangsversteigerung - Mietvertrag geht auf den neuen Eigentümer über

Wie bei jedem Eigentumswechsel geht jeder Mietvertrag auf den Erwerber über. Das heißt, von dem Zuschlag an hat der Ersteher, der neue Eigentümer, alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag.

Schwierig kann hier werden, wenn nicht alle Vereinbarungen schriftlich festgehalten worden sind. Der neue Eigentümer kann sich darauf berufen, dass er von weiteren Vereinbarungen nichts weiß.

• Prüfen Sie daher frühzeitig, ob alle wichtigen Vereinbarungen schriftlich getroffen worden sind und sammeln Sie die Unterlagen darüber.

Die Miete muss - sobald Ihnen der Eigentumsübergang mitgeteilt worden ist - an den neuen Vermieter bzw. die von diesem benannte Verwaltung gezahlt werden.

• Bestehen Sie darauf, dass Ihnen das schriftlich mitgeteilt wird!
  Vermieterwechsel, neuer Vermieter - an wen die Miete zahlen?

Zwangsversteigerung - Erwerber haftet auch für die vom Mieter gezahlten Kaution

Wer eine Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung erwirbt, bekommt häufig vom vorigen Eigentümer nicht die ehemals vom Mieter gezahlte Kaution.

• Aber nach dem Gesetz haftet der aktuelle Eigentümer immer dafür, dass die Kaution (mit Zinsen) am Ende des Mietvertrages an den Mieter zurückgezahlt wird, auch wenn er selbst dieses Geld gar nicht erhalten hat.

Am Ende des Mietvertrags können Mieter die ehemals gezahlte Kaution auch vom jetzigen Eigentümer zurückbekommen:
Kaution zurückverlangen nach Eigentümerwechsel.