Zwangsversteigerung Wohnung - Kündigung Mietvertrag als Folge

Erwirbt ein Käufer im Rahmen einer Zwangsversteigerung eine Wohnung, dann kann der neue Eigentümer den bestehenden Mietvertrag kündigen.

Nach einer Zwangsversteigerung der Wohnung kann der Erwerber den Mietvertrag kündigen

Es kann dazu kommen, dass die Eigentumswohnung, die Sie gemietet haben, oder das Grundstück, auf dem Sie eine Wohnung gemietet haben, zwangsversteigert wird.

Dann geht mit dem Zuschlag, also dem Versteigerungstermin, das Eigentum auf den Erwerber (den sogenannten Ersteher) über.
Zwangsversteigerung - was ist mit dem Mietvertrag?

• Mieter haben aber den vollen Kündigungsschutz gegenüber der Kündigung.
  

Kündigung des Mietvertrags für die Wohnung nach Zwangsversteigerung

Der neue Eigentümer hat ein außerordentliches Kündigungsrecht, er kann den Mietvertrag kündigen.

Kündigung der Mietwohnung nach Zwangsversteigerung - berechtigtes Interesse des Erwerbers

Der Erwerber kann sich aber nicht - wie das oft geschieht - einfach darauf berufen, dass er die Immobilie, die Wohnung durch Zwangsversteigerung erworben hat - dies alleine genügt nicht für eine rechtmäßige Kündigung.

• Der neue Vermieter / Eigentümer muss ein berechtigtes Interesse an der Kündigung vorbringen.
• Mieter haben das Recht des Widerspruchs aus sozialen Härtegründen.
• Kann aus einem berchtigten Grund gekündigt werden, dann gilt die gesetzliche Kündigungsfrist. 
  Je nach bisheriger Dauer des Mietvertrages beträgt die Kündigungsfrist dann 3 Monate, 6 Monate oder 9 Monate. Einzelheiten:
  Gesetzliche Kündigungsfrist
• Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, dann muss der Vermieter eine etwaige Kündigungssperrfrist beachten.
  Sperrfrist bei einer Eigenbedarfskündigung des Wohnungseigentümers

Zwangsversteigerung - Frist für außerordentliche Kündigung des Mietvertrags für die Wohnung

Das Gesetz gibt dem Ersteher (Käufer) das außerordentliche Kündigungsrecht nur für den nächsten zulässigen Termin.

Der nächstzulässige Termin für die Kündigung der Mietwohnung nach Zwangsversteigerung

Die Kündigung muss grundsätzlich bis zum 3. des auf den Zuschlag -  den Versteigerungstermin - folgenden Monats beim Mieter sein.

Erwerb einer Wohnung mit Zwangsversteigerung - Erwerber versäumt die Kündigungsfrist

Kündigt der Erwerber nicht fristgerecht bis zu diesem Termin, dann ist sein außerordentliches Kündigungsrecht meist verfallen.

Dem neuen Eigentümer bleiben dann nur die ganz normalen Kündigungsrechte.

• Aus einem älteren Urteil geht hervor: 
  Der Begriff der nächste zulässige Termin kann im Rahmen von Streitigkeiten nach den Umständen des Einzelfalles beurteilt werden - der nächste zulässige Termin ist der Termin, der dem Ersteher ohne vorwerfbares Zögern möglich ist.

• Eine wirksame Kündigung setzt die Einhaltung von formalen Anforderungen voraus, insbesondere Schriftform und Begründung der Kündigung:
  Die Kündigung muss alle formellen Anforderungen erfüllen.

Zwangsversteigerung, ersteigerte Wohnung - Erwerber kündigt wegen Eigenbedarf

Erwerber kündigen oft wegen dem berechtigten Interesse des "Eigenbedarfs”.

• Auch wenn ein berechtigtes Interesse des Erwerbers vorhanden ist kann der Kündigung widersprochen werden, wenn ein Härtefall gegeben ist.
  Eigenbedarfskündigung - Verteidigungsstrategien prüfen, beachten 
• Handelt es sich um eine umgewandelte Wohnung (Mietwohnung wurde Eigentumswohnung), muss gegebenenfalls die 3- bis 10-jährige Kündigungssperrfrist vom Erwerber beachtet werden. 

Aus einer Teilungsversteigerung folgt kein Sonderkündigungsrecht für den Erwerber

Hinweis: Aus einer Teilungsversteigerung hat der Erwerber kein Sonderkündigungsrecht gemäß dem Erwerb aus einer Zwangsversteigerung: 
Mietvertrag gilt weiter