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Mietvertrag - Individualvereinbarung, Vertragsklausel ausgehandelt?
Formulierungen im Mietvertrag, also Vertragsklauseln, gelten dann nicht als Allgemeine Geschäftsbedingungen, wenn sie individuell, also im Einzelnen zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt sind. Man spricht dann von einer Individualvereinbarung.
- Die Unterscheidung ist wichtig, weil Individualvereinbarungen, wirksam sein können, nicht nach den Regeln für Allgemeine Geschäftsbedingungen überprüft werden.
Eine zwischen Mieter und Vermieter getroffene Individualvereinbarung im Mietvertrag ist selten
Die Voraussetzungen für individuell zwischen den Vertragspartnern ausgehandelte Vereinbarungen sind so streng, dass man in einem Mietvertrag nur selten wirkliche Individualvereinbarungen finden wird.
Von einer Individualvereinbarung im Mietvertrag ist nur dann auszugehen, wenn Vermieter und Mieter tatsächlich über bestimmte Punkte wirklich verhandelt haben, der Vermieter die Vereinbarung nicht "diktiert" hat. Wenn sich ein Vermieter auf eine Individualvereinbarung beruft, dann muss er darlegen und beweisen können, dass er:
- den Inhalt einer vom Vermieter vorgeschlagenen Regelung, wenn er vom Gesetz abweicht, dem Mieter erläutert und die vorgeschlagene Regelung ernsthaft zur Verhandlung gestellt hat. - Es reicht nicht, dass sich der Mieter aussuchen soll, welchen von mehreren Vorschlägen er wählt. Es muss eine echte Möglichkeit zum Verhandeln bestehen,
- die rechtliche und wirtschaftliche (finanzielle) Tragweite seiner vorgeschlagenen Klausel dem Mieter erklärt hat,
- der Mieter eigene Vorschläge unterbreiten konnte, damit man so gemeinsam zu einer Einigung gekommen ist, die Vertragsklausel ausgehandelt hat.
Ein solcher Nachweis ist für den Vermieter in der Regel sehr schwierig. Daher handelt es sich bei einer sogenannten Individualvereinbarung meist nur um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die unwirksam sein können, bei Zweifeln über die Wirksamkeit rechtlich geprüft werden sollten.
Wenn eine Klausel, eine angebliche Individualvereinbarung, auch in anderen Verträgen steht
- Individualvereinbarungen sind auch deshalb selten, weil ein Vermieter diese Regelungen mehrfach in anderen Mietverträgen verwendet. Dadurch werden solche Klauseln dann zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen.
Selbst wenn eine Individualvereinbarung getroffen worden wäre: Damit ist diese rechtlich nicht unbedingt verbindlich.
- Individualvereinbarungen können z.B. gegen die guten Sitten oder gegen Gesetze gravierend verstoßen, dadurch unwirksam sein, z.B.: "Der Mieter verzichtet bei Mängeln der Wohnung auf sein Recht zur Mietminderung."
Eine Handschriftliche Ergänzung des Vertrags bedeutet nicht, dass es sich um eine Individualvereinbarung handelt. Es reicht daher nicht, dass etwas handschriftlich in das Mietvertragsformular eingetragen ist (z.B. am Ende unter "Sonstiges"), oder dass im Vertrag vorgedruckt oder handschriftlich ergänzt ist, man habe über alles verhandelt.
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