Wohnungsmietvertrag - besteht eine Individualvereinbarung?

Formulierungen im Mietvertrag, also Vertragsklauseln, gelten nur dann nicht als "Allgemeine Geschäftsbedingungen", wenn sie individuell, also im Einzelnen zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt sind. Ob es sich bei einer Vereinbarung tatsächlich um eine Individualvereinbarung handelt, ist jeweils zu prüfen.

Unterscheidung zwischen AGB und Individualvereinbarung im Wohnungsmietvertrag

Die Unterscheidung ist wichtig, weil Individualvereinbarungen nicht nach den Regeln für Allgemeine Geschäftsbedingungen überprüft werden: 
Allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietvertrag immer gültig? 

• Ist eine Klausel, Bedingung im Vertrag tatsächlich ausgehandelt worden, so spricht man dann von einer Individualvereinbarung. 
• Für die Ãœberprüfung, ob ein Aushandeln zwischen Mieter und Vermieter tatsächlich stattgefunden hat, gelten strenge Maßstäbe.
  Von einer Individualvereinbarung im Mietvertrag ist nur dann auszugehen, wenn Vermieter und Mieter tatsächlich über bestimmte Punkte wirklich verhandelt haben, der Vermieter die Vereinbarung nicht "diktiert" hat.

Individualvereinbarung im Wohnungsmietvertrag - Aushandeln zwischen Mieter und Vermieter 

Besteht der Vermieter auf eine Regelung, behauptet er, es haben Verhandlungen zu einer getroffenen Vereinbarung stattgefunden, dann hat der Vermieter den Nachweis hierfür zu erbringen.

Zwischen Mieter und Vermieter getroffene Individualvereinbarung im Mietvertrag ist selten

Die Voraussetzungen für individuell zwischen den Vertragspartnern ausgehandelte Vereinbarungen sind so streng, dass man in einem Wohnungsmietvertrag nur selten wirkliche Individualvereinbarungen finden wird.

Vermieter muss das Vorliegen einer Individualvereinbarung beweisen

Beruft sich ein Vermieter auf eine Individualvereinbarung, dann muss er darlegen und beweisen können, dass er:

• den Inhalt einer vom Vermieter vorgeschlagenen Regelung, wenn er vom Gesetz abweicht, dem Mieter erläutert und die vorgeschlagene Regelung ernsthaft zur Verhandlung gestellt hat,
• es reicht nicht, dass sich Mieter aussuchen sollen, welchen von mehreren Vorschlägen des Vermieters sie wählen - es muss eine echte Möglichkeit zum Verhandeln bestehen,
• die rechtliche und wirtschaftliche (finanzielle) Tragweite seiner vorgeschlagenen Klausel dem Mieter erklärt hat,
• der Mieter eigene Vorschläge unterbreiten konnte, damit man so gemeinsam die Vertragsklausel ausgehandelt hat und zu einer Einigung gekommen ist.

Individualvereinbarung wäre vom Vermieter nachzuweisen

Will sich der Vermieter darauf berufen, eine Vertragsbestimmung im Mietvertrag sei nicht nach den Regeln für Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu prüfen, weil es sich um eine Individualvereinbarung handle, dann muss er beweisen, dass die im vorstehenden Absatz aufgelisteten Anforderungen erfüllt sind.

Der Nachweis, dass es sich um eine Individualvereinbarung handelt, ist für Vermieter sehr schwierig.

• Bei Zweifeln über die Wirksamkeit sollte diese rechtlich geprüft werden.

Angebliche Individualvereinbarung steht auch in anderen Mietverträgen des Vermieters

Individualvereinbarungen sind auch deshalb selten, weil Vermieter im Mietvertrag stehende Regelungen mehrfach, also auch in anderen Mietverträgen verwenden.

• Durch die Mehrfachverwendung werden solche Klauseln zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen.
  (§ 305 BGB in Verbindung mit § 306 BGB)

Es kann nützlich sein, Mietverträge von Nachbarn anzuschauen, die einen Mietvertrag mit demselben Vermieter haben.

Individualvereinbarung im Mietvertrag kann gegen Gesetz verstoßen, unwirksam sein

Selbst wenn eine Individualvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter getroffen worden wäre:

Damit ist diese rechtlich nicht unbedingt rechtlich verbindlich, wirksam.

• Individualvereinbarungen können Mieter unzumutbar benachteiligen, z.B. gegen die guten Sitten oder gegen Gesetze gravierend verstoßen, z.B.:
  "Der Mieter verzichtet bei Mängeln der Wohnung auf sein Recht zur Mietminderung."
• Wurde eine unwirksame Individualvereinbarung getroffen, so greift die gesetzliche Regelung - im Falle der ausgeschlossenen Mietminderung gilt dann § 536 BGB.

Handschriftliche Ergänzung des Vertrags nicht unbedingt Individualvereinbarung

Auch eine handschriftliche Ergänzung des Vertrags bedeutet nicht, dass es sich um eine Individualvereinbarung handelt. Es reicht nicht, dass etwas handschriftlich in das Mietvertragsformular eingetragen ist (z.B. am Ende unter "Sonstiges"), oder dass im Vertrag vorgedruckt oder handschriftlich ergänzt ist, man habe über alles verhandelt.