Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarfskündigung gilt

Die Kündigungssperrfrist gilt auch dann, wenn keine Umwandlung in Wohnungseigentum beabsichtigt ist - eine Eigenbedarfskündigung vor Ablauf der Sperrfrist ist unwirksam.

Eigenbedarfskündigung - für Mieter der Wohnung gefährlich

Mieter, die sich keinerlei Vertragsverletzung zuschulden kommen lassen, können trotzdem eine Kündigung vom Vermieter erhalten. Das Gesetz gibt dem Vermieter das Recht zur Kündigung, wenn er Eigenbedarf geltend machen kann, § 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB. Wird die Immobilie nach Abschluss des Mietvertrags verkauft an mehrere Personen, dann vergrößert sich das Kündigungsrisiko für den Mieter, weil für jeden der neuen Eigentümer Eigenbedarf behauptet werden kann.

Kündigungsschutz für Wohnungsmieter - Kündigungsschutzfrist

Deshalb gibt es für Mieter, die ihren Mietvertrag schon abgeschlossen hatten, bevor sich das Kündigungsrisiko durch Umwandlung bzw. Verkauf erhöht hat, ein besonderer Kündigungsschutz, § 577a BGB:

• Der Erwerber kann frühestens 3 Jahre nach seiner Grundbucheintragung eine Eigenbedarfskündigung schicken, § 577a Abs. 1 BGB.
• Diese Kündigungsschutzfrist kann verlängert sein auf bis zu 10 Jahre durch eine Landesverordnung, § 577a Abs. 2 BGB.
  Verlängerte Sperrfrist gegen Eigenbedarfskündigung

Schutz gegen Eigenbedarfskündigung gilt nicht nur im Fall der Umwandlung

Bis 2013 galt ein Kündigungsschutz gegen eine Eigenbedarfskündigung nur dann, wenn die Immobilie in Wohnungseigentum umgewandelt und an einzelne Wohnungseigentümer verkauft wurde.

• Seit dem 1.5.2013 (Mietrechtsänderungsgesetz) soll der Kündigungsschutz aber auch dann gelten, wenn Grundstücke an mehrere Personen verkauft werden. Daher hatten Amtsgericht und Landgericht die Räumungsklage abgewiesen, denn hier hatte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Grundstück erworben und wollte nun wegen Eigenbedarfs für eines der Gesellschaftsmitglieder den Mietvertrag kündigen.

Bundesgerichtshof: Es reicht der Erwerb des Grundstücks durch mehrere Personen

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied am 21.03.2018 (Az. VIII ZR 104/17), dass der Kündigungsschutz auch dann gilt, wenn nicht beabsichtigt (bzw. nicht nachweisbar) ist, dass Wohnungseigentum begründet werden soll. Diese ausdrücklich vom Gesetzgeber eingefügte Regelung sei auch verfassungsgemäß, denn eine Kündigung werde nur für einige Jahre ausgeschlossen.

• Die Kündigungssperrfrist beträgt mindestens 3 Jahre (ab Eintrag der neuen Eigentümer ins Grundbuch), kann aber durch Verordnung der Landesregierung auf bis zu 10 Jahre verlängert werden.

Die 70-jährigen Mieter können also erst einmal aufatmen.