Betriebskostenabrechnung - zu hohe Vorauszahlungen angesetzt

Hat der Vermieter in die Betriebskostenabrechnung zu Gunsten des Mieters zu hohe Vorauszahlungen angesetzt, die Mieter gar nicht gezahlt haben, dann kann er diesen Fehler nach Ende der Abrechnungsfrist grundsätzlich nicht korrigieren.

Betriebskostenvorauszahlungen, Betriebskostenvorschuss - Abrechnungsfrist

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Mieter die Betriebskosten tragen müssen, dann ist meist auch eine Betriebskostenvorauszahlung, ein Betriebskostenvorschuss vereinbart.

• Der Vermieter muss über Vorauszahlungen innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist von 12 Monaten abrechnen, eine Betriebskostenabrechnung erteilen.

Vorauszahlungen Betriebskosten - Berechnung Guthaben oder Nachzahlung für Betriebskosten

Der Vermieter muss in der Abrechnung die anteiligen Kosten der Mietpartei berechnen und den geleisteten Vorauszahlungen gegenüberstellen. Hieraus ergibt sich dann entweder ein Guthaben der Mieter oder eine Nachzahlungsforderung des Vermieters.

Vermieter berechnet zu hohe Vorauszahlungen in Betriebskostenabrechnung - Abrechnungsfrist

Stellt der Vermieter in die Abrechnung zu hohe Vorauszahlungen ein, z.B. weil er die Sollvorschüsse, nicht aber die tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen einträgt, so führt das für die Mieter zu einem höheren Guthaben oder einer geringeren Nachzahlung. An das Ergebnis der Abrechnung ist der Vermieter gebunden, sobald die Abrechnungsfrist abgelaufen ist.

• Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter die Abrechnung grundsätzlich nicht korrigieren. Er kann auch für die abgelaufene Abrechnungsperiode nicht mehr die Nachzahlung etwa fehlender Vorschüsse verlangen.

Abrechnungsfrist nicht eingehalten - Streit über Höhe der Vorauszahlungen liegt kurz zurück

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil vom 30.03.2011 (Az. VIII ZR 133/10 ) diese Grundsätze bestätigt.

Ausnahmsweise hat er dann in diesem Einzelfall aber doch dem Vermieter einen Nachzahlungsanspruch zugesprochen.

Vemieter und Mieter hatten gerade einen Prozess abgeschlossen, in dem über die Höhe der Vorauszahlungen gestritten und am Ende bestätigt wurde, dass der Mieter höhere Vorauszahlungen hätte zahlen müssen.

Der Vermieter hatte dann in der Abrechnung diese höheren Vorauszahlungen eingestellt, die der Mieter aber gar nicht bezahlt hatte. Erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist bemerkte der Vermieter den Fehler und schickte eine neue Abrechnung mit den korrekten Zahlen für die tatsächlich gezahlten Vorschüsse.

Verpasste Abrechnungsfrist - Ausnahme zu Gunsten Vermieter wegen Treu und Glauben

Der BGH entschied, weil die Differenz mehrere hundert Euro ausmachte, sei der Fehler für den Mieter "auf den ersten Blick erkennbar" gewesen. Und da kurz zuvor über die richtige Höhe der geschuldeten Vorschüsse prozessiert worden sei, müsse ihm dies auch bewusst gewesen sein.
Der BGH meinte daher, wegen des Grundsatzes von Treu und Glauben könne der Mieter sich auf den Fehler nicht berufen, müsse trotz abgelaufener gesetzlicher Abrechnungsfrist die Korrektur der Abrechnung gegen sich gelten lassen.