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Kalte Betriebskosten - Höhe der Vorauszahlung, Vereinbarung

Eine Vereinbarung, dass für die kalten Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen zu zahlen sind, steht meist bereits im Mietvertrag.

Aber auch durch eine spätere Vereinbarung, kann eine Vertragsänderung zur Zahlung von Betriebskostenvorschüssen zustandekommen.

Welche Betriebskosten muss der Mieter tragen, zahlen? 

Keine Vorauszahlung für Betriebskosten vereinbart - Betriebskostenabrechnung des Vermieters

Ist keine Vorauszahlung für die kalten Betriebskosten vereinbart, hat der Mieter nach dem Vertrag die Betriebskosten zu zahlen, dann kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung erstellen und die Nachzahlung aller anteiligen umlagefähigen Kosten verlangen.

Zahlungen des Betriebskostenvorschusses wurde vom Vermieter zu niedrig angesetzt

  • Der Vermieter ist nicht verpflichtet, überhaupt Vorauszahlungen zu fordern, bzw. Vorauszahlungen in realistischer Höhe anzusetzen, so der Bundesgerichtshof.
  • Bei zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen für Betriebskosten kommt auf Mieter sehr oft eine nicht kalkulierte Mehrbelastung für Mietkosten zu.

Betriebskostenvorauszahlung bei Abschluss des Mietvertrags zu gering vereinbart

Aus einem zu gering vereinbarten Betriebskostenvorschuss können Mieter in der Regel nicht das Recht herleiten, dass eine sich aus der nächsten Abrechnung ergebende Betriebskostennachzahlung nicht zu zahlen ist.

Das Argument, dass der Mieter sich vom Vermieter "betrogen" fühlt, weil der Vermieter hätte wissen müssen, dass der Betriebskostenvorschuss zu niedrig ist, nicht ausreichen kann, hat normalerweise keinen Erfolg.

  • Gemäß dem Bundesgerichtshof (BGH vom 11.2.2004 – VIII ZR 195/03) müssen Mieter selbst genau prüfen, ob eine sich aus dem Mietvertrag ergebende Kostenbelastung tragbar ist oder nicht.
  • Der Vermieter hat keine Aufklärungspflicht. 
  • Betriebskostenvorauszahlungen müssen nicht kostendeckend sein. 

Zusicherung des Vermieters - Betriebskostenvorauszahlungen reichen aus

Hat ein Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages zugesichert, die Vorauszahlungen für Betriebskosten seien so kalkuliert, dass keine Nachzahlungen für Betriebskosten entstehen, und kommt es dann doch in der nächsten Abrechnung zu erheblichen Nachzahlungsforderungen, dann läge mindestens eine Verletzung der Aufklärungspflicht des Vermieters vor. - Solche Vereinbarungen sind selten.

Der Mieter könnte deshalb möglicherweise Schadenersatz fordern.

Hinweis


Auch die Angabe des Mieters gegenüber dem Vermieter, dass man nicht in der Lage ist, mehr für Betriebskosten als die vereinbarten Vorauszahlungen zu leisten, kann den Vermieter zu entsprechender Aufklärung vor bzw. bei Vertragsabschluss über die Höhe der zu erwartenden Betriebskosten verpflichten.

  • Werden Fragen im Hinblick auf die Höhe der anfallenden Betriebskosten bewusst falsch vom Vermieter beantwortet, dann kann sich aus den Umständen ergeben, dass es sich um eine vorsätzliche Täuschung des Mieters handelt.
    Hierbei stellt sich immer die Frage der Beweisbarkeit: Was wurde wann gesagt, vereinbart?
    ​​​​​​​In solchen Streitfällen muss immer der Mieter beweisen, was zwischen den Parteien gewollt, vereinbart ist.

Zu niedriger Ansatz von Betriebskostenvorschüssen - Täuschung durch Vermieter

Kann eine Täuschung bzw. Verletzung der Aufklärungspflicht durch den Vermieter bewiesen werden, dann ist eine Schadenersatzforderung möglich - Betriebskostennachzahlungen können ganz oder teilweise zurückgefordert werden. 

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