Kalte Betriebskosten - Höhe der Vorauszahlung, Vereinbarung

Eine Vereinbarung, dass für die kalten Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen zu zahlen sind, steht meist bereits im Mietvertrag der Wohnung.

Betriebskostenvorschüsse für kalte Betriebskosten

Aurch durch eine spätere Vereinbarung zum Mietvertrag kann eine Vertragsänderung zur Zahlung von Betriebskostenvorschüssen zustandekommen.

Welche Betriebskosten muss der Mieter tragen, zahlen? 

Keine Vorauszahlung für Betriebskosten vereinbart - Betriebskostenabrechnung des Vermieters

Ist keine Vorauszahlung für die kalten Betriebskosten vereinbart, und hat der Mieter nach dem Vertrag die Betriebskosten zu zahlen, dann kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung erstellen und die Nachzahlung aller anteiligen umlagefähigen Kosten verlangen.

Zahlungen des Betriebskostenvorschusses wurde vom Vermieter zu niedrig angesetzt

• Der Vermieter ist nicht verpflichtet, überhaupt Vorauszahlungen zu fordern, bzw. Vorauszahlungen in realistischer Höhe anzusetzen, so der Bundesgerichtshof.
• Bei zu niedrig angesetzten Vorauszahlungen für Betriebskosten kommt auf Mieter im Rahmen der Betriebskostennachzahlung sehr oft eine nicht kalkulierte Mehrbelastung für Mietkosten zu.

Betriebskostenvorauszahlung bei Abschluss des Mietvertrags zu gering vereinbart

Aus einem zu gering vereinbarten Betriebskostenvorschuss können Mieter in der Regel nicht das Recht herleiten, dass eine sich aus der nächsten Abrechnung ergebende Betriebskostennachzahlung nicht zu zahlen ist.

Das Argument, dass der Mieter sich vom Vermieter "betrogen" fühlt, weil der Vermieter hätte wissen müssen, dass der Betriebskostenvorschuss zu niedrig ist, nicht ausreichen kann, hat normalerweise keinen Erfolg.

• Gemäß dem Bundesgerichtshof (BGH vom 11.2.2004 – VIII ZR 195/03) müssen Mieter selbst genau prüfen, ob eine sich aus dem Mietvertrag ergebende Kostenbelastung tragbar ist oder nicht.
• Der Vermieter hat keine Aufklärungspflicht. 
• Betriebskostenvorauszahlungen müssen nicht kostendeckend sein. 

Zusicherung des Vermieters - Betriebskostenvorauszahlungen reichen aus

Hat ein Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages zugesichert, die Vorauszahlungen für Betriebskosten seien so kalkuliert, dass keine Nachzahlungen für Betriebskosten entstehen, und kommt es dann doch in der nächsten Abrechnung zu erheblichen Nachzahlungsforderungen, dann läge mindestens eine Verletzung der Aufklärungspflicht des Vermieters vor, ein Mieter könnte deshalb möglicherweise Schadenersatz fordern. Solche Vereinbarungen oder Zusicherungen sind aber äußerst selten.

Falsche Angaben des Vermieters über die Höhe der Betriebskosten für die Wohnung

• Werden Fragen im Hinblick auf die Höhe der anfallenden Betriebskosten bewusst falsch vom Vermieter beantwortet, dann kann das als eine vorsätzliche Täuschung des Mieters gewertet werden.
  Hierbei stellt sich immer die Frage der Beweisbarkeit: Was wurde wann gesagt, vereinbart?
  ​​​​​​​In solchen Streitfällen muss immer die Mieterseite beweisen, was zwischen den Parteien gewollt, vereinbart ist.
  

Zu niedriger Ansatz von Betriebskostenvorschüssen - Täuschung durch Vermieter beweisbar?

Dass die Betriebskostenvorauszahlungen zu niedrig angesetzt waren, zeigt sich erst durch die erste Betriebskostenabrechnung.

• Eine mit der Betriebskostenabrechnung verlangte hohe Betriebskostennachzahlung sollte dann unter dem Vorbehalt der Rückforderung gezahlt werden.
  

Nur wenn eine Täuschung bzw. Verletzung der Aufklärungspflicht durch den Vermieter bewiesen werden kann, ist eine Schadenersatzforderung möglich - Betriebskostennachzahlungen können dann teilweise zurückgefordert werden.