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Bundesgerichtshof - Zurückbehaltungsrecht der Miete wegen Mängeln

Mieter können bei Mängeln der Mietwohnung (neben der Mietminderung) als weiteres Druckmittel auch ein Zurückbehaltungsrecht haben, also das Recht, einen Teil der Miete vorübergehend einzubehalten, wenn der Vermieter die Mängel nicht beseitigt. 

Bisher galt:

  • Ein Recht zur Zurückbehaltung besteht nur solange, bis der Vermieter die Mängel beseitigt hat. Sobald der Vermieter die Mängel beseitigt hat, muss der einbehaltene Betrag sofort nachgezahlt werden.
  • Es gibt keine verlässlichen Maßstäbe, wie viel von der Miete einbehalten werden darf, um Druck auszuüben.

Urteil des BGH verschärft die vorhandenen Risiken des Zurückbehaltungsrechts 

Die hohen Risiken des Zurückbehaltungsrechts werden in einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14 weiter verschärft. 
Der BGH meint:

  • Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts bis zur Mängelbeseitigung des Vermieters, ohne eine zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Mietminderung oder der Mangelbeseitigungskosten, kann zu lange und zu hoch sein. 

Dem Urteil liegt ein Fall zugrunde, wo der Mieter, neben einer 20-prozentigen Mietminderung, bis zur Höhe des 4-fachen Minderungsbetrages, also zusätzlich 80 Prozent, sein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt hatte.
So waren schnell einige Tausend Euro für Mietminderung und Zurückbehaltung aufgelaufen, die zu einer Räumungsklage führten - der BGH hat zu Gunsten des Vermieters entschieden, die Kündigung bestätigt.

Eine schematische Bewertung für das Zurückbehaltungsrecht ist unzulässig. 

  • Der insgesamt einbehaltene Betrag muss in einem angemessenen Verhältnis zu der Bedeutung des Mangels stehen. 

Teile der Miete als Mieter zurückbehalten - Zulässige Dauer und Höhe

Es ist damit praktisch nicht möglich, verlässlich einzuschätzen, ob zuviel Miete zurückbehalten wird - dies daher muss sehr sorgfältig, je nach Einzelfall, abgewogen werden. 

Hinweis


Vorsicht: Stellt ein Gericht später fest, dass zuviel Miete zurückbehalten wurde, dann ist rechtlich ein Mietrückstand entstanden.

  • Eine darauf gestützte Kündigung des Vermieters kann - schon bei einem Rückstand von mehr als einer Monatsmiete - nachträglich als berechtigt angesehen werden. 
  • Daher sollte, vor Ausübung des Zurückbehaltungsrechts, in jedem Fall eine Rechtsberatung eingeholt werden.


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