Kündigung unwirksam - Zurückbehaltungsrecht an Mietzahlungen

Spricht der Vermieter wegen Mietschulden eine Kündigung der Wohnung aus, besteht aber ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters, dann ist die Kündigung des Mietvertrags für eine Wohnung wegen Mietschulden unwirksam.

Mietrückstände können zur Kündigung des Mietvertrags für die Wohnung führen

Der Vermieter hat Anspruch auf pünktliche und vollständige Zahlung der monatlichen Miete für die Wohnung. Verstößt der Mieter gegen diese Verpflichtung, dann kann eine Kündigung des Mietvertrags die Folge sein.

Der Vermieter kann den Mietvertrag ordentlich (also mit Kündigungsfrist) oder sogar fristlos kündigen, wenn erhebliche Mietrückstände bestehen.

Mietrückstand - fristgemäße oder fristlose Kündigung möglich

Keine Abrechnung, Wohnungsmängel - Zurückbehaltungsrecht des Mieters für Zahlungen

Der Mieter muss aber nicht in jedem Falle bezahlen, was der Vermieter verlangt. Wenn der Vermieter den Mietvertrag verletzt, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht.

Zurückbehaltung von Zahlungen für die Mietwohnung

Das gilt z.B. für die Betriebskostenvorauszahlungen, wenn der Vermieter die vorgeschriebene Abrechnung nicht erteilt.
Betriebskostenvorauszahlungen zurückbehalten

Es kann aber auch das Recht bestehen, Teile der Miete zurückzubehalten, wenn der Vermieter vorhandene Mängel nicht beseitigt.

Mietzahlung ganz oder teilweise zurückbehalten

Keine Betriebskostenabrechnung, Schäden nicht beseitigt - Einbehalt von Mietzahlungen

Ein Vermieter rechnete nicht innerhalb der gesetzlichen Frist über die Betriebskostenvorauszahlungen ab. Nach einem schweren Wasserschaden unternahm er nichts zur Beseitigung der Schäden. Der Mieter zahlte zwei Monatsmieten nicht - und prompt kam die Kündigung vom Vermieter und schließlich die Räumungsklage

Zurückbehaltung von Zahlungen war für Mieter berechtigt - Kündigung unwirksam

Schon das Amtsgericht hatte - nachdem es die Schäden in der Wohnung besichtigt hatte - die Kündigung für unberechtigt gehalten und die Räumungsklage abgewiesen. Dies bestätigte das Landgericht Flensburg in einem Urteil vom 20.02.2018 (Az. 1 S 88/17 ).

• Wegen der in der Miete enthaltenen Betriebskostenvorauszahlungen sei die Zurückbehaltung schon deshalb berechtigt gewesen, weil der Vermieter die fällige Abrechnung nicht erteilt habe.
• Aber auch die restlichen Beträge habe der Mieter zurückbehalten können, um den Vermieter zur Vertragserfüllung anzuhalten.
• Die Beseitigung der Schäden werde mehrere Hundert Euro kosten, zusätzlich sei ein gewisser "Druckzuschlag" zulässig, so dass der einbehaltene Betrag in jedem Falle gerechtfertigt sei.

Zurückbehaltungsrecht - Einbehalt von mehreren Monatsmieten kann ein großes Risiko sein

Die Einbehaltung der Miete - hier sogar von mehreren vollen Monatsmieten - hat immer das hohe Risiko, dass am Ende ein Gericht entscheidet, das sei doch  zu viel gewesen und die Kündigung der Wohnung für wirksam erklärt.
Zurückbehaltungsrecht - Einbehalt von Miete für Mietwohnung​​​​​​​ 

• Sicherer ist die Zahlung der Miete unter Rückforderungsvorbehalt.