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Zurückbehaltungsrecht - Einbehalt von Miete für Mietwohnung​​​​​​​
Wer ein Zurückbehaltungsrecht geltend macht, der erklärt gegenüber der anderen Seite, dass etwas, worauf die Gegenseite vielleicht durchaus einen Anspruch hat, zunächst einmal zurückbehalten wird.
​​​​​​​(§ 273 BGB)
In einem Mietvertrag schuldet jede Seite der anderen Vertragsseite bestimmte Leistungen.
- Sie als Mieter müssen vor allem die Miete zahlen.
- Die Vermieterseite schuldet vor allem, die Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand zur Verfügung zu stellen:
Mängel - Welchen Zustand der Wohnung schuldet der Vermieter?
Als Mieter ein Zurückbehaltungsrecht für die laufende Miete ausüben - Grund
Begründung für ein Zurückbehaltungsrecht kann z.B. sein, dass noch unklar ist, ob der Anspruch der anderen Seite wirklich besteht, dass der Anspruch noch nicht fällig ist, oder dass die Gegenseite ihrerseits bestimmte fällige Ansprüche nicht erfüllt hat.
Die Leistung der einen Seite steht oft im Zusammenhang mit einer Leistung, die eine Seite zu erbringen hat (z.B. Durchführung einer Instandsetzung).
Lässt der Mieter Arbeiten zu, dann ist es nicht gerechtfertigt, wenn die andere Seite (der Vermieter) nicht auch seine geschuldete Leistung erbringt, z.B. einen geschuldeten Aufwendungsersatz nicht an den Mieter zahlt.
Instandsetzung Mietwohnung - Mieter entstehen Kosten - Kostenersatz
Modernisierung - Aufwendungen des Mieters, Erstattung der Kosten
Recht auf Zurückbehaltung eines Teils der monatlichen Miete für Mietwohnung durch Mieter
Auch für einen Wohnungsmietvertrag sieht das Gesetz vor, dass ein Teil der Leistung zurückbehalten werden kann, als Druckmittel dafür, dass die andere Seite - hier der Vermieter - den Vertrag erfüllt.
Ein Zurückbehaltungsrecht muss "erklärt" werden, dass heißt, Sie müssen dem Vermieter, der Gegenseite ausdrücklich und nachweisbar mitteilen, dass Sie etwas zurückbehalten:
Zurückbehaltungsrecht - Miete ganz oder teilweise einbehalten
Zurückbehaltungsrecht von Teilen der Miete gegen den Vermieter als Druckmittel einsetzen
Möglicherweise zusätzlich zu einer Mietminderung wegen Mängeln kann das Zurückbehaltungsrecht für einen Teil der Miete als Druckmittel eingesetzt werden. Es könnte dann ein höherer Betrag als die berechtigte Mietminderung erst einmal zurückbehalten werden. Dies kann sinnvoll sein, wenn z.B. der Mangel nicht beseitigt wird, der Vermieter auch nicht zu erkennen gibt oder ankündigt, dass eine Mängelbeseitigung erfolgt.
Aber: Bei einer Mietminderung ist meist nicht zu empfehlen, die Miete direkt zu kürzen, weil dadurch ein Mietrückstand (Kündigungsrisiko) entstehen kann. Das gleiche Problem besteht beim Zurückbehaltungsrecht.
- Der Bundesgerichtshof hat das Recht des Mieters auf Zurückbehaltung von Teilen einer Miete stark eingeschränkt:
Bundesgerichtshof zum Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln - Ohne sorgfältige anwaltliche Beratung sollte gegenüber dem Vermieter daher keine Miete zurückbehalten werden.
- Bei einem Vermieterwechsel erlischt das Zurückbehaltungsrecht, es muss zunächst der neue Eigentümer mit der Forderung konfrontiert werden.
Zurückbehaltungsrecht bei Eigentümerwechsel
Zurückbehaltene Miete ist vom Mieter nachzuzahlen, wenn der Grund nicht mehr besteht
Sobald die geforderte Gegenleistung vom Vermieter erbracht ist, entfällt das Zurückbehaltungsrecht. Die Folge ist:
- zurückbehaltene, nicht geleistete Zahlungen von Mietanteilen sind dann umgehend nachzuzahlen.
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