Eigenbedarf - Berliner Kündigungssperrfrist zum Schutz der Mieter

Eine durch Verordnung verlängerte Kündigungssperrfrist wegen Eigenbedarfs gilt für Kündigungen, die nach Inkrafttreten der Verordnung Mietern zugestellt werden.

Kündigungssperrfrist gegenüber Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter kann einen Wohnungsmietvertrag kündigen wegen Eigenbedarfs.

• Ist die Mietwohnung erst nach Abschluss des Mietvertrages in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden, dann gilt für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren.
  Mietwohnung wird Eigentumswohnung - Sperrfrist für Kündigung.
• Die Kündigungssperrfrist kann durch eine Verordnung des jeweiligen Bundeslandes verlängert werden auf bis zu zehn Jahren.
  Schutz vor Eigenbedarf - Verordnung verlängert Kündigungssperrfrist.

Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten, prüfen Sie zunächst, ob die Wohnung schon in Wohnungseigentum umgewandelt war, als Sie den Mietvertrag abgeschlossen haben.

Wenn Sie nicht in Berlin wohnen, müssen Sie außerdem prüfen, ob für Ihre Stadt eine verlängerte Kündigungssperrfrist gilt.

Landesverordnung über verlängerte Kündigungssperrfrist

§ 577a BGB gibt den Ländern die Möglichkeit, für Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt die Kündigungssperrfrist zu verlängern. Davon haben viele Bundesländer Gebrauch gemacht.

Verlängerte Sperrfrist in verschiedenen Bundesländern.

Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen gilt in Berlin 10 Jahre

Der Senat von Berlin hatte bereits im Jahr 2013 eine erhöhte Sperrfrist beschlossen: Die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen wurde zunächst auf sieben, dann auf zehn Jahre für das gesamte Stadtgebiet erhöht. Dieser Schutz besteht auch heute noch.

• Für in Berlin betroffene Mieter bedeutet dies, dass kein Mieter (beim erstmaligen Verkauf der Eigentumswohnung nach Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung) vor dem Ablauf einer Zehn-Jahres-Frist (vom Datum des Erwerbs / Eintrag ins Grundbuch aus gesehen) die Wohnung wegen Eigenbedarfs aufgeben muss.

Urteil: Sperrfrist gilt auch für Wohnungen, die vor der Verordnung umgewandelt wurden

In dem Berliner Fall hatte ein Eigentümer die vermietete Wohnung schon 2009 gekauft, also vor Inkrafttreten der Verordnung (2013). Die Kündigung erhielt der Mieter aber erst 2014. Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters ab.

Das Berliner Landgericht (Beschluss vom 17. März 2016, Az.  67 S 30/16) hielt die Berufung des Vermieters, der seinen Mieter aus der Wohnung klagen wollte, für unbegründet.

• Die Verordnung gelte auch für solche Wohnungen, die vor Inkrafttreten der Berliner Regelung von einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und gekauft wurden. 

• Vom Inkrafttreten der Verordnung an müssen die Vermieter die verlängerte Sperrfrist beachten.
• Es kommt nur darauf an, ob die Kündigung den Mietern vor Inkrafttreten der Verordnung zugeht (dann keine verlängerte Sperrfrist), oder nach Inkrafttreten.

Die ab dem Zeitpunkt des Erwerbs (2009) laufende Schutzfrist (damals 7 Jahre, inzwischen auf 10 Jahre erhöht), war bei Erhalt der Kündigung noch nicht abgelaufen, somit war die Kündigung unwirksam.