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Eigenbedarfskündigung - Genehmigung bei Zweckentfremdungsverbot

Eine Eigenbedarfskündigung für eine Wohnung ist unwirksam, wenn die beabsichtigte Nutzung gegen ein Zweckentfremdungsverbot verstößt und dafür keine Genehmigung vorliegt.

Eigenbedarfskündigung für Wohnung

Der Vermieter kann den Mietvertrag kündigen, wenn er die vermietete Wohnung selbst benötigt, also wegen sogenanntem Eigenbedarf.
Eigenbedarfskündigung - Gründe

Dabei kann es ausreichen, wenn der Vermieter die Wohnung für berufliche Zwecke benötigt.
Eigenbedarfskündigung wegen Nutzung als Büro

Zweckentfremdungsverbot: nur Wohnen als Nutzung erlaubt

Zahlreiche Bundesländer haben Gesetze über ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum erlassen. Durch diese Gesetze soll verhindert werden, dass in Gebieten mit Wohnungsknappheit Wohnraum verlorengeht. Insbesondere ist der Abriss von Wohnraum verboten, aber auch eine Änderung der Nutzung, also z.B. die Nutzung zu beruflichen Zwecken anstatt zu Wohnzwecken. Meist ist zusätzlich eine Satzung der jeweiligen Stadt erforderlich, damit das Verbot dort eingreift.

Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum gibt es in vielen Städten

Hinweis

Ob in Ihrer Stadt ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum gilt, erfahren Sie bei der Stadtverwaltung.

Zweckentfremdungsverbot: Vermieter muss Zweckentfremdungsgenehmigung einholen

Das Verbot, eine Wohnung zu anderen Zwecken als zum Wohnen zu nutzen, gilt nicht in allen Fällen. Manche Landesgesetze, Landesverordnungen oder Gemeindesatzungen legen allgemeine Ausnahmen fest, für die das Verbot gar nicht gelten soll.

Ist das nicht der Fall, dann kann der Eigentümer im Einzelfall mit entsprechender Begründung eine Genehmigung beantragen, die manchmal auch erteilt wird. Aber:

  • Solange eine Genehmigung nicht erteilt ist, ist die Zweckentfremdung verboten,
    (wenn diese Nutzung nicht unter eine allgemeine Ausnahme fällt). 

Eigenbedarfskündigung - Genehmigung zur Zweckentfremdung bei Zweckentfremdungsverbot

Eine Vermieterin kündigte einen Wohnungsmietvertrag mit der Begründung, sie wolle die Räume künftig gemeinsam mit ihrem Lebensgefährten als Büro nutzen. Die Wohnung lag aber im Gebiet einer Zweckentfremdungs-Verbotssatzung. Eine Zweckentfremdungsgenehmigung lag nicht vor.

Das Amtsgericht Stuttgart entschied durch Urteil vom 12.11.2021 (34 C 1880/21 ), die Eigenbedarfskündigung sei unwirksam.

  • Die in der Kündigungserklärung angegebene Verwendung müsse tatsächlich und rechtlich möglich sein.
  • Ohne eine Zweckentfremdungsgenehmigung sei hier aber die Nutzung der Wohnung für berufliche Zwecke verboten.

Die Räumungsklage der Vermieterin wurde abgewiesen.



Redaktion


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